Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.3.2 Inhalt

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Umfang der Maßnahme

Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abschätzen zu können. Ihm muss die Möglichkeit geboten werden, ggf. mit sachverständiger Hilfe vergleichend ermitteln zu können, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.^[1]

Künftige Betriebskosten

Von erheblicher Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB auch Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten muss. Angaben zu den künftigen Kosten für Heizung und Warmwasser sind also von elementarer Bedeutung, da es ansonsten an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung fehlt. Da eine "Nachbesserung" nicht möglich ist, muss dem Mieter eine neue Modernisierungsankündigung übermittelt werden. Und auch hier gilt die 3-Monats-Frist des § 555c Abs. 1 BGB, womit sich also der Beginn der Modernisierungsmaßnahme entsprechend verschieben kann.

Hinweis auf Möglichkeit des Härteeinwands

Bei der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme soll der Mieter gemäß § 555c Abs. 2 BGB auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 2 BGB hingewiesen werden. Jedenfalls besteht eine Duldungspflicht des Mieters dann nicht, wenn die Baumaßnahme für ihn selbst, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter kann also einen entsprechenden Härteeinwand erheben. Gemäß § 555d Abs. 3 BGB muss der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen.

Praxis-Beispiel

Fristberechnung

Im Zuge der Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG soll die Wärmeerzeugung über eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfolgen. Die in den Mieträumen vorhandenen Gliederheizkörper sollen daher durch Plattenheizkörper ausgetauscht werden. Dem Mieter geht das Ankündigungsschreiben am 18.8. zu. Härtegründe hat er bis spätestens 30.9. in Textform gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.

Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht, also sowohl Art, Umfang, voraussichtlicher Beginn und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme mitgeteilt wurden. Wurde der Mieter in der Ankündigung der Baumaßnahme nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen, bedarf die Mitteilung des Mieters nicht der Form und Frist des § 555d Abs. 3 BGB. Wurde der Mieter auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen und sollte der Mieter diese Frist nicht einhalten, müssen danach mitgeteilte Umstände nur noch berücksichtigt werden, wenn der Mieter unverschuldet an der Einhaltung der Frist gehindert war. Dann sind seitens des Mieters die zur Härte führenden Umstände sowie die Gründe für die Nichteinhaltung der Frist dem Vermieter unverzüglich in Textform mitzuteilen.

Härtegründe

Mit der Vorschrift des § 555d Abs. 2 BGB soll versucht werden, einen Kompromiss zu finden zwischen den Interessen des Vermieters an der Modernisierung seines Wohnungsbestands und den Interessen des Mieters, vor Luxusmodernisierungen und einem Hinausmodernisieren geschützt zu werden.^[2] Je länger die beabsichtigten Maßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.^[3] Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass die nach dem GEG erforderlichen Maßnahmen für den Vermieter verpflichtend sind, so nicht bei ihm selbst eine Befreiung nach § 102 GEG infrage kommen kann, weil die durchzuführende Maßnahme für den Vermieter zu einer unbilligen Härte führen würde. Der Härteeinwand dürfte daher bezüglich der Maßnahme an sich kaum erfolgreich geltend zu machen sein. Eine andere Frage ist dann die, ob eine hierauf bezogene Mieterhöhung eine unbillige Härte für den Mieter darstellt (siehe hierzu Kap. 2.6.4).

Diese Regelungen gelten auch für sonstige Formen der entgeltlichen Nutzungsüberlassung von Gebäuden oder Nutzungseinheiten, also insbesondere über § 578 Abs. 2 BGB für Geschäftsräume und vermietete Teileigentumseinheiten im Fall von Wohnungseigentum.

[1] BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR ...