Mieterhöhung bei größerer Mietfläche als der im Mietvertrag vereinbart

Leitsatz

Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, ist in einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter vom Vermieter eine Wohnung gemietet, zu deren Fläche im Mietvertrag mit 121 Quadratmetern angegeben war. Die Mietfläche betrug tatsächlich aber 131 Quadratmeter. Der Vermieter machte gegenüber dem Mieter nun ein Mieterhöhungsverlangen geltend, dass auf der tatsächlichen Mietfläche von 131 Quadratmetern basierte, wogegen der Mieter in diesem Fall erfolgreich vorging.

Nach Ansicht des BGH wäre hier beim Mieterhöhungsverlangen des Vermieters von der Wohnungsflächenangabe im Mietvertrag auszugehen gewesen, nicht von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Zunächst stellte er klar, dass die Größenangabe in Mietverträgen grundsätzlich keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung ist, die im Fall der Abweichung unter bestimmten Voraussetzungen auch einen Mangel der Mietsache darstellen kann, es sei denn die Unverbindlichkeit geht aus besonderen Umständen hervor. Liegt also wie hier eine verbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche vor, ist diese auch Grundlage für die Berechnung einer Mieterhöhung. Eine Ausnahme läge, gemäß dem Grundgedanken über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, nur vor, wenn dem Vermieter das Festhalten an den vertraglichen Regelungen nicht zugemutet werden kann. Entsprechend der bisherigen Rechtsprechung des BGH zum umgekehrten Fall – die tatsächliche Mietfläche ist kleiner als die vertraglich vereinbarte – läge ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nur dann vor, wenn eine Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % gegeben wäre.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06.