Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Verfahrensgang
AG Mannheim (Urteil vom 26.11.2003; Aktenzeichen 17 C 257/03) |
Nachgehend
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 26.11.2003 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisen.
3. Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
I.
Zwischen den Klägern als Mieter und der Beklagten als Vermieterin besteht seit dem 22.8.1987 ein Mietverhältnis über eine in … gelegene Wohnung. Die Kläger haben die Beklagte erstinstanzlich auf Beseitigung von Schimmelflecken in Anspruch genommen. Außerdem haben die Kläger beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 10.870,43 Euro zu verurteilen. Dabei handelt es sich um Mietbeträge, die von den Klägern in der Zeit vom Januar 1999 bis Juli 2003 auf Grund von unwirksamen Mieterhöhungserklärungen geleistet worden sind.
Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage durch Teilurteil in Höhe von 10.870,41 Euro stattgegeben; der klagabweisende Teil (0,02 Euro) ist auf einen bei der Berechnung der Klagforderung enthaltenen Rechenfehler zurückzuführen. Gegen das Teilurteil hat die Beklagte Berufung eingelegt, mit der sie beantragt, die Zahlungsklage abzuweisen.
Wegen des übrigen Sach- und Streitstands wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Soweit die Kammer weitergehende oder abweichende Feststellungen getroffen hat, ist dies aus den Ausführungen zu II ersichtlich.
Entscheidungsgründe
II.
Das Rechtsmittel ist zulässig, aber unbegründet.
1. Die Kammer stellt zunächst fest, dass der Mietvertrag vom 22.8.1987 unter § 3 Ziff. 4 hinsichtlich der Mieterhöhung folgende Regelung enthält:
„Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen.
Die Vermieter behalten sich vor, die Miete alle 2 Jahre zu prüfen u.evtl. neu festzulegen.”
Der erste Satz ist Teil des Formularvertrags; der zweite Satz ist maschinenschriftlich in das Formular eingefügt.
Die Grundmiete betrug beim Vertragsschluss im August 1987 DM 585,–. Für die mitvermietete Garage waren 52,– DM zu zahlen. Insgesamt schuldeten die Kläger also 637,– DM. Vom Januar 1999 bis September 1999 zahlten die Kläger 870,– DM und 65,– DM (Garage), insgesamt also 935,– DM.
Im Juni 1999 hat die Beklagte die Kläger schriftlich zur Zahlung einer höheren Miete aufgefordert. Das Schreiben hat in dem hier maßgeblichen Teil folgenden Wortlaut:
”Ihre letzte Mieterhöhung war zum 1.1.1996. Nach dem Mietspiegel vom November 1998 werde ich die Mieten neu festlegen.
Miete: |
DM945,– |
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Garage: |
DM70,– |
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DM1.015,– |
||
Pauschale alt: |
DM265,– |
|
Gesamt: |
DM1.280,– |
|
Wir bitten Sie, den Überweisungsauftrag zum 1. Oktober 1999 entsprechend zu ändern.”
Mit (im wesentlichen) gleichlautenden Schreiben wurden die Kläger aufgefordert, ab 1.1.2002 eine Miete von 510,– Euro und 41 Euro (Garage), insgesamt also 551,– Euro zu bezahlen.
Die Kläger haben die geforderten Zahlungen jeweils geleistet. Gegenstand des Rückforderungsanspruchs ist die jeweilige Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Miete von 637,– DM und der jeweils gezahlten Miete.
2. Die Beklagte hat erstinstanzlich vorgetragen: Die Parteien hätten die gesetzlichen Regelungen über die Mieterhöhung in dem Mietvertrag vom 22.8.1987 abbedungen. Nach der dort getroffenen Regelung –
”Die Vermieter behalten sich vor, die Miete alle 2 Jahre zu prüfen u.evtl. neu festzulegen”
– sei die Beklagte berechtigt gewesen, die Miete einseitig festzulegen. Eine solche Vereinbarung sei wirksam, wenn sie durch Individualvertrag getroffen werde.
Jedenfalls hätten die Kläger in Kenntnis der Nichtschuld – jedenfalls aber auf Grund fahrlässiger Unkenntnis – geleistet; damit hätten sie das Rückforderungsrecht nach § 814 BGB verloren.
Außerdem verstoße der Rückforderungsanspruch gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Die Kläger hätten durch ihre Zahlung den Eindruck erweckt, „dass sie der Mieterhöhung zustimmen”. Auf diese Weise hätten sie die Beklagte davon abgehalten „eine ordnungsgemäße Mieterhöhung durchzuführen und notfalls die Zustimmung gerichtlich einzuklagen”. Die Beklagte habe auf die Mieterhöhungen vertraut; deshalb habe sie „auf die Erhöhung gem. § 3 MHG” verzichtet.
Die jeweils verlangte Miete sei angemessen; sie entspreche der ortsüblichen Miete, wie sie in den jeweiligen Mietspiegeln der Stadt Mannheim ausgewiesen sei.
Im übrigen sei die Beklagte nicht mehr bereichert, weil sie „einen Großteil der Mieten in das Objekt investiert (habe) um die Wohnungen auf den neuesten Stand zu bringen”
3. Das Amtsgericht hat ausgeführt, dass die Beklagte die streitgegenständlichen Beträge ohne Rechtsgrund erhalten habe. Nach § 2 MHG a.F. müsse eine Mieterhöhung durch Vertrag vereinbart werde...
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