LG Köln Urteil vom 24.11.2011 - 29 S 111/11

Verfahrensgang

AG Brühl (Urteil vom 18.04.2011; Aktenzeichen 23 C 583/10)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Brühl vom 18.04.2011, 23 C 583/10, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.10.2010 zu TOP 4 ( Liquiditätsbeschluss ) wird für ungültig erklärt.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Berufung des Klägers im übrigen wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger zu 2/3 und die Beklagten zu 1/3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft U-Straße in ####1 Erftstadt-Liblar. Am 04.10.2010 fand eine Eigentümerversammlung statt. Dem Einladungsschreiben der Verwalterin lag neben der Tagesordnung auch das Schreiben des Architektur- und Ingenieurbüros Y vom 11.03.2010 betreffend die brandschutztechnische Ertüchtigung der Bäder im Objekt bei, wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf die vorgelegte Kopie, Bl. 95 ff. d.A., verwiesen. Die Eigentümerversammlung fasste zu TOP 4 folgenden Beschluss:

"Im Sinne ausreichender Liquidität ist der Verwalter legitimiert, die Beitragsleistungen zur bzw. Beträge aus der Instandhaltungsrückstellung zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden. Diese "Liquiditätshilfe" darf insgesamt einen Betrag von 3/12 der Plansumme des aktuellen Jahreswirtschaftsplanes nicht übersteigen". Zu TOP 13 fasste die Eigentümerversammlung folgenden Beschluss:

"a. Die Eigentümergemeinschaft legitimiert die Verwalterin nach WEG, die mit Schreiben des Bauordnungsamtes der Stadt Erftstadt vom 19.05.2005 dargelegte Auflage zur brandschutztechnischen Ertüchtigung der Bäder grundsätzlich durchzuführen. Die Verwalterin nach WEG wird beauftragt, bezüglich der Fristen mit der Stadt Erftstadt Kontakt aufzunehmen / Gespräche zu führen und vor dem Hintergrund der nicht unerheblichen wirtschaftlichen Situation für die Eigentümer eine Fristverlängerung zu beantragen bzw. zu erreichen. Die erforderlichen Arbeiten sind sodann unter Berücksichtigung der bereits vorgegebenen Frist oder evtl. Fristverlängerungen zu beauftragen und auszuführen.

c. Die Eigentümergemeinschaft finanziert die Maßnahme "Brandschutztechnische Ertüchtigung der Bäder mittels Sonderumlage in Höhe von EUR 281.000,00. Dies entspricht einer Sonderumlage von EUR 28,10 je 10 000 MEA. Auf die Sonderumlagenberechnung vom 04.10.2010, die dem Protokoll beigefügt ist, wird verwiesen. Die Sonderumlage ist fällig und zahlbar per 18.11.2010. Alle EUR 281.000,00 inkl. MwSt. übersteigenden Kosten sind nach Genehmigung durch den Verwaltungsbeirat dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft zu entnehmen. Sollte ein Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht fristgemäß nachkommen, wird die Verwalterin legitimiert, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ( =Verband ) im Wege der Zahlungsklage vorzugehen und einer im WEG-Recht erfahrenen Anwaltskanzlei übliche Prozessvollmacht zu erteilen". Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll vom 15./16./22.10.2010, Bl. 14 ff. d.A., verwiesen.

Gegen die vorgenannten Beschlussfassungen richtet sich der Kläger mit seiner Anfechtungsklage. Er hat vorgetragen, der Liquiditätsbeschluss sei bereits nicht hinreichend vorbereitet worden, da nicht ersichtlich sei, dass es einen konkreten Bedarf gebe. Der Beschluss sei zudem nicht hinreichend bestimmt, da weder der Begriff Liquiditätsengpass definiert sei noch die Wendung "im Sinne ausreichender Liquidität ...." verständlich sei. Dem Verwalter werde ermöglicht, nach eigenem Ermessen über zweckgebundene Gelder der Gemeinschaft zu verfügen. Es fehle zudem an einer inhaltlichen Schranke, die den Verbleib eines Mindestbetrages an Rücklage sicherstelle. Es fehle eine Regelung, wann der entnommene Betrag zurückzuführen sei, eine absolute Höchstgrenze der Entnahme fehle als auch ein Hinweis auf die Verwendungsweise. Bezüglich des Beschlusses betreffend die brandschutztechnische Ertüchtigung der Bäder liege bereits ein Einberufungsmangel vor, da der gefasste Beschluss vom Inhalt der Einberufung abweiche. Die Bezugnahme auf Unterlagen, die den Wohnungseigentümern zum Teil nicht vorgelegt worden seien, sei nicht ausreichend, es müsse aus dem Beschluss eindeutig deutlich sein, welche Maßnahme auf Grund welcher Veranlassung bzw. welchen Bedarfs ausgeführt werden soll. Es läge eine Abweichung im Kostenvolumen vor und es sei nicht klar, welche Maßnahmen auf welcher Rechtsgrundlage und welchen Instandhaltungsbedarfs durchgeführt werden sollen, es erschlössen sich auch nicht die auszuführenden Einzelmaßnahmen. Es fehle eine hinreichende Bedarfsermittlung. Der Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage fehle es an einer nachvollziehbaren Berechnung des Sonderumlagebetrags. Die Beklagten haben vorgetragen, dass die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden. Es sei erforderlich gewesen, der Wohnungseigentümergemein...