LG Frankfurt (Oder) Urteil vom 27.11.2012 - 6a S 98/11

Verfahrensgang

AG Nauen (Urteil vom 20.04.2011; Aktenzeichen 17 C 17/10)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Nauen vom 20.4.2011, Az. 17 C 17/10, wird zurückgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten der Berufungsinstanz.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert: 50.805,20 EUR

Tatbestand

I.

1.

Die Kläger fechten – in verschiedenen Konstellationen – die Beschlüsse der WEG vom 29.10.2010 zu den TOP 5, 10, 14 und 17 an. Kern des Streits ist die Frage, ob die Beteiligte zu 2. (nachfolgend „…”) nach Abspaltung vom Altverwalter als Verwalterin der WEG handeln durfte.

§ 8 Nr. 3 der Teilungserklärung hat folgenden Wortlaut:

„Auf Beschlussgegenstände, die nur die Angelegenheit eines Hauses betreffen, ist das Stimmrecht auf die Wohnungseigentümer dieses Hauses beschränkt.”

Die Beteiligte zu 1. (nachfolgend „…”) wurde mit WEG-Beschluss vom 23.3.2007 zur Verwalterin für die Jahre 2008 bis 2011 bestellt (vgl. Bl. 39 f. d.A.). Sie bediente sich zur Erfüllung ihrer Verwalterpflichten des Personals ihrer … Niederlassung.

Die … entstand als rechtsfähige juristische Person im Jahr 2009 durch Abspaltung zur Neugründung im Sinne des § 123 Abs. 2 Nr. 2 UmwG des Geschäftsbereichs Hausverwaltung … aus der Beteiligten zu 1. Wegen der Einzelheiten der Abspaltung wird auf den Spaltungsplan (Bl. 752 ff. d.A.) Bezug genommen.

In einer im Jahr 2009 durchgeführten Eigentümerversammlung wurde den Eigentümern mitgeteilt, dass die Verwalterverträge auf die … übergegangen seien.

Die Verwaltung erfolgte dann faktisch durch die … mit Billigung der …. Beispielsweise erklärte die … die Zustimmung gemäß § 12 WEG zu einer Veräußerung am 20.4.2010 (Bl. 307 d.A.). Mit Schreiben vom 7.5.2010 bemängelte ein Teil der Kläger die Ausübung der Verwaltertätigkeit durch die … (Bl. 120 ff. d.A.). Diese stellte sich auf den Standpunkt, dass der Verwaltervertrag auf sie übergegangen sei und behielt diese Rechtsansicht auch noch bei, nachdem das AG Nauen im Verfahren 17 C 10/10 eine abweichende Ansicht vertreten hatte.

Mit Schreiben vom 13.10.2010 lud die … im eigenen Namen und im Namen der … zur ordentlichen Eigentümerversammlung am 29.10.2010 ein (Bl. 128, 133 d.A.). Die … hatte der … zu diesem Zweck am 13.10.2010 Vollmacht erteilt.

Am 29.10.2010 fand eine Eigentümerversammlung statt, die von Herrn …, zugleich Geschäftsführer der …, als Versammlungsleiter geleitet wurde. Als Protokollführer fungierte Herr …, ein Mitarbeiter der ….

Unter TOP 5 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Der Gesamtwirtschaftsplan 2010 in Höhe von 373.897,50 EUR sowie die sich daraus ergebenden Einzelwirtschaftspläne werden rückwirkend zum 1.1.2010 genehmigt. Der Wirtschaftsplan 2010 gilt über die konkrete Wirtschaftsperiode hinaus bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan.”

Unter TOP 10 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Die Eigentümerversammlung unterstützt die mehrheitliche Auffassung des Verwaltungsbeirates, dass die Aufwendungen für Instandsetzungsarbeiten bei Balkonen (Balkonbrüstung und -aufbau wie Estrich, Fliesen, Abdichtung) gemäß der normalen Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer der jeweiligen Untergemeinschaft gemäß ihrem Miteigentumsanteil verteilt werden.”

Unter TOP 14 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Die Verwaltungsgesellschaft …, … in … wird für die Zeit von 1.1.2011 bis 31.12.2012 als Verwalter bestellt.”

Unter TOP 17 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, den Vertrag mit der Fa. … für eine Laufzeit von 2 Jahren mit dem Preis von 19,70 EUR je Wohneinheit und Stellplatz pro Monat incl. der geltenden Mehrwertsteuer abzuschließen. Alle weiteren Vertragsbestandteile werden vom Verwaltungsbeirat in Anlehnung an die eingereichten Ausschreibungsunterlagen ausgehandelt und abgeschlossen. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende wird ermächtigt, den so verhandelten Verwaltervertrag für die Gemeinschaft zu unterzeichnen.”

Wegen der weiteren Einzelheiten des Versammlungsprotokolls wird auf Bl. 44 d.A. Bezug genommen. Wegen des Wirtschaftsplanes 2010 wird auf Bl. 134 ff. d.A. Bezug genommen.

2.

a)

Die Kläger meinen, sämtliche in der am 29.10.2010 Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse seien schon deshalb anfechtbar, weil die Einladung und Durchführung der Versammlung durch die … erfolgt sei, die jedoch nicht Verwalterin sei. Die … sei nicht befugt, als Verwalterin tätig zu werden. Die Verwalterposition sei nicht durch die Abspaltung von der … übergegangen. Die mit der Verwalterstellung verbundene Einräumung einer Vertrauensposition könne nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Rechtsnachfolge auf einen anderen Rechtsträger übertragen werden. Auch sei es unzulässig, wenn der Verwalter die Verwaltungsaufgaben an einen Dritten delegiere. Der Verwalter sei grundsätzlich zur höchstpersönlichen Erbringung der Leistung verpflichtet.

Schon die Einladung ...