Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Leitsatz

Der Mieter von Geschäftsräumen hat i. d. R. kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Es hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zu fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter Geschäftsräume vom Vermieter gemietet, die dieser vor Übergabe noch instand setzen sollte. Im Mietvertrag war die Zahlung der Kaution einen Monat vor der Übergabe der gemieteten Räume vereinbart worden. Mehrmals kurz vor und nach dem vereinbarten Übergabetermin bot der Vermieter die Übergabe an und behauptete die ordnungsgemäße Fertigstellung. Der Mieter verweigerte die Übernahme mit Hinweis auf die nicht ordnungsgemäße Instandhaltung und verweigerte auch die Zahlung der Kaution. Der BGH hatte nun über die Rechtmäßigkeit der daraufhin vom Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB zu entscheiden und stellte klar, dass die Kündigung in diesem Fall keine Wirksamkeit entfalten konnte. Zwar stand dem Mieter nach den Regelungen des Vertrages kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu, jedoch berechtigte allein die Nichtzahlung der Kaution im vorliegenden Fall den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung. Ein solches Recht ist nach den Unständen des Einzelfalls abzuwägen: Hier hat der Vermieter sich selbst nicht vertragstreu verhalten, indem er die vertraglich geschuldete Herstellung des Mietobjekts gemäß den vertraglichen Regelungen verweigerte und somit auch seinerseits eine Übergabe vereitelte. Eine Durchführung des Mietvertrags wäre für den Vermieter also zukünftig nicht unzumutbar gewesen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 255/04.