Kündigung durch eine GmbH & Co. KG wegen Eigenbedarfs für Gesellschafter der GmbH

Leitsatz

Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2

Kommentar

Zwischen einer GmbH & Co. KG und einem Mieter besteht ein Mietverhältnis über eine 5-Zimmer-Wohnung. Die Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind Eheleute; diese sind auch Kommanditisten der KG. Die Eheleute haben das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der BGH hatte zu entscheiden, ob ein mit einer Personenhandelsgesellschaft als Vermieter bestehendes Wohnungsmietverhältnis gekündigt werden kann, wenn die Gesellschafter die Räume für sich als Wohnung benötigen.

Dies wird vom BGH verneint. Als Kündigungsgrund kommt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht. Danach kann ein Vermieter kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Hier wird die Wohnung durch eine Personenhandelsgesellschaft vermietet. Die Gesellschaft als solche kann eine Immobilie nicht "als Wohnung" nutzen; deshalb kann sie keinen Eigenbedarf geltend machen. Eine andere Frage ist es, ob es für die Kündigung genügt, wenn die Gesellschafter in die Wohnung einziehen wollen. Der BGH hat dies für die Gesellschafter einer GbR bejaht und zur Begründung ausgeführt, dass die GbR wie eine Vermietermehrheit zu behandeln sei. Sind mehrere Personen Vermieter, reicht es nach allgemeiner Ansicht aus, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf hat. Für die GbR als Vermieter könne nichts anderes gelten, weil es oft vom Zufall abhänge, ob sich mehrere Eigentümer einer Immobilie in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenschließen.

Für eine Personenhandelsgesellschaft gilt nach Auffassung des BGH etwas anderes. Die Gründung einer KG oder einer OHG setze regelmäßig "eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus". Der Entschluss hierzu beruhe regelmäßig "auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen". Dies rechtfertige eine unterschiedliche Behandlung.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 210/10, NJW 2011 S. 993