Rz. 1
Die Vorschrift regelt einen Teilaspekt des Vertragsübergangs und bezieht sich insbesondere auf eine Mietkaution (§ 551), die heute allgemein üblich ist.
Beim Eigentumswechsel hat der bisherige Vermieter die Pflicht, eine geleistete Mietsicherheit an den Erwerber auszuhändigen. Der Mieter hat darauf gegen den (bisherigen) Vermieter einen Anspruch (OLG Karlsruhe, RE v. 30.11.1988, NJW-RR 1989, 266), was aber nur dann gilt, wenn der (bisherige) Vermieter gegen den Mieter keine Ansprüche mehr hat, die zu sichern sind. Auf der anderen Seite kann der Erwerber vom Mieter keine neue Sicherheit verlangen, da die Sicherheit ihm von seinem Vertragspartner/Veräußerer auszuhändigen ist. Bei der nicht auf einem Treuhandkonto angelegten Barkaution kann der Erwerber Auszahlung der Sicherheit einschließlich der aufgelaufenen Zinsen an sich verlangen (OLG Köln, Beschluss v. 4.10.2012, 19 U 88/12, ZMR 2013, 438). Der Anspruch des Erwerbers auf Auszahlung der Barkaution verjährt innerhalb der Regelverjährungsfrist des § 195 (LG Wuppertal, Urteil v. 9.7.2015, 9 S 282/14, WuM 2015, 731). Ist in der Person des bisherigen Vermieters/Veräußerers Verjährung eingetreten, so ändert sich daran durch die Veräußerung nichts, der Anspruch lebt also in der Person des Erwerbers nicht wieder auf.
Auch der Mieter ist berechtigt, die Auszahlung der Barkaution an den Erwerber zu verlangen (LG Duisburg Urteil v.12.4.2021, 13 S 106/20, ZMR 2021, 664; AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 5.1.2012, 3 C 149/11, GE 2012, 493). Der Erwerber hat die Sicherheit im Falle der Barkaution anzulegen und zu verwalten und gem. § 551 Abs. 3 von seinem Vermögen getrennt aufzubewahren. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat er sie in angemessener Frist abzurechnen und kann sie nach einer solchen Abrechnung ggf. verwerten. Sicherheit i. S. d. § 566a ist auch eine Sondersicherheit wie etwa diejenige gem. § 554a. Bei Verpfändung der Kaution ist der Erwerber des Mietobjekts auch verpflichtet, die erforderlichen Erklärungen im Hinblick auf die Pfandfreigabe abzugeben (AG Erfurt, Urteil v. 11.1.2012, 5 C 3497/10, WuM 2012,209).
Die eigentlichen Probleme treten nach Beendigung des Mietverhältnisses auf, wenn der Mieter die von ihm geleistete Sicherheit zurückfordert.
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