Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.5 Verjährung und Verwirkung der Betriebskostennachforderung

Rz. 93

Die sich aus der Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse ergebenden Ausgleichsansprüche verjähren sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter in drei Jahren (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 558). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss desjenigen Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangen müsste (§ 199 Abs. 1).

Behält sich der Vermieter die Nachberechnung einzelner Positionen vor und war er insoweit ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert, beginnt die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung ebenfalls nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (BGH, Urteil v. 7.11.2012,VIII ZR 119/12, NZM 2013, 84: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt). Da weitere Voraussetzung die Fälligkeit des Anspruchs ist, kann die Verjährungsfrist frühestens mit Ablauf desjenigen Jahres beginnen, in dem die Abrechnung zugegangen ist (KG, Urteil v. 14.10.2002, 8 U 180/01, GE 2003, 117; OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.11.2002, 24 U 32/02, ZMR 2003, 252 ff.; LG Berlin, Urteil v. 18.12.2001, 64 S 292/01; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 558). Eine nachträgliche Korrektur einzelner, bereits abgerechneter Betriebskostenpositionen setzt für diese nicht eigenständig eine neue Verjährungsfrist in Lauf (LG Berlin, Urteil v. 19.4.2016, 67 S 25/16, juris; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 558) mit der Folge, dass der Vermieter – einredefrei – ihm nachbelastete Grundsteuerbeträge umlegen könnte. Vielmehr ist der Mieter über die Regelverjährung ab Zugang der (ersten) Betriebskostenabrechnung geschützt, und zwar insbesondere im zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnis (LG Düsseldorf, Urteil v. 22.9.2010, 23 S 430/09, NZM 2011, 243).

Diese Verjährungsfrist wird durch einen Mahnbescheid, in dem der geltend gemachte Anspruch lediglich mit "Miete für Wohnraum (einschließlich Nebenkosten) ... gem. Mahnung vom ..." bezeichnet wird, nicht gehemmt. Ein spätere Konkretisierung reicht dann nicht aus, wenn zuvor die Verjährungsfrist schon abgelaufen war (LG Berlin, a. a. O.).

Praxis-Beispiel

Abrechnungsperiode 1.1.2022–31.12.2022

Zugang der Abrechnung 15.10.2011

Fälligkeit der Nachforderung 16.10.2022

Beginn der Verjährungsfrist 1.1.2023

Ablauf der Verjährungsfrist 31.12.2023

Auch der Anspruch auf Rückzahlung von Vorschüssen unterliegt der kurzen Verjährungsfrist von drei Jahren (OLG Hamm, Urteil v. 1.3.1995, 30 U 178/94, ZMR 1995, 294). Für diese Ansprüche des Mieters beginnt der Lauf der Verjährungsfrist wie bisher erst mit dem Ende desjenigen Jahres, in dem dem Mieter die Abrechnung zugeht (BGH, NJW 1991, 837).

Lediglich die Ansprüche des Mieters von bis zum 31.12.2001 öffentlich gefördertem preisgebundenen Wohnraum auf Rückerstattung verjähren erst in vier Jahren (§ 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG).

Der Mieter, der in Unkenntnis der Verjährung die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung beglichen hat, kann diesen Betrag nicht zurückfordern (§ 214 Abs. 2). Ausnahme: Zahlung auf eine wegen der Versäumung der Ausschlussfrist von zwölf Monaten ausgeschlossene Nachforderung des Vermieters (BGH, Urteil v. 18.1.2006, VIII ZR 94/05, GE 2006, 246).

Nimmt der Vermieter nach der erstmaligen Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung der korrigierten Nebenkostenabrechnung und den Zugang dieser Abrechnung bei dem Mieter folgt (OLG Celle, Beschluss v. 17.11.2014, 2 U 133/14, ZMR 2015, 541; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 558; Staudinger/Jacoby/Peters, § 199 Rn. 19).

Rz. 94

Die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung können bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist verwirken, wenn sowohl eine gewisse Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und der Mieter aufgrund von besonderen Umständen (Umstandsmoment) davon ausgehen durfte, dass der Vermieter keine weiteren Forderungen an ihn stellen würde. Allein das Verstreichenlassen der mietvertraglich vereinbarten Frist zur Abrechnung der Betriebskosten (BGH, Beschluss v. 27.10.2009, VIII ZR 334/07, GE 2010, 197) führt ebenso wenig zur Verwirkung wie das jahrzehntelange das Unterlassen des Abrechnens von Betriebskosten erfüllt keinesfalls den Tatbestand der Verwirkung (BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, GE 2008, 534; OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.11.2002, 24 U 32/02, ZMR 2003, 252 ff.; KG, Urteil v. 27.11.2006, 12 U 182/04, GE 2007, 591; LG Berlin, Urteil v. 17.12.2004, 65 S 323/04, GE 2005, 737), und zwar auch nicht nach beendetem Mietverhältnis (LG Berlin, Urteil v. 17.12.2004, 65 S 323/04, GE 2005, 737). Die Forderung aus einer fristgemäß erteilten Betriebskostenabrechnung kann aber dann verwirkt sein, wenn sie erst längere Zeit nach der Abrechnung gerichtlich geltend gemacht worden ist, ohne da...