Verfahrensgang
AG Düsseldorf (Entscheidung vom 27.10.2009; Aktenzeichen 54 C 4639/09) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 27.10.2009 - 34 C 6662/09 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
A.
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung von Nachforderungen aus korrigierter Betriebskostenabrechnung in Anspruch.
Die Klägerin war mit dem Beklagten durch Mietvertrag vom 25.09.2001 über die im Haus pp. in 40233 Düsseldorf im 1. Obergeschoss gelegene Wohnung verbunden. Das Mietverhältnis begann am 01.01.2002. Die Klägerin ist durch Rechtsnachfolge in den Mietvertrag eingetreten.
Mit Schreiben vom 28.10.2004, vom 27.12.2005, 28.12.2006, vom 25.08.2007 und vom 06.10.2008 rechnete die Klägerin jeweils über die Nebenkosten des vergangenen Jahres ab. In den Abrechnungen wurde die Grundsteuer auf der Grundlage des bis dahin geltenden Grundsteuerbescheides berücksichtigt. Die Abrechnung vom 28.10.2004 erhielt der Beklagte noch im Jahr 2004 und die Abrechnung vom 27.12.2005 noch im Jahr 2005.
Das Mietverhältnis der Parteien endete zum 30.05.2007. Der Beklagte zog zu diesem Zeitpunkt aus der Wohnung aus.
Unter dem 31.10.2008 erhielt die Klägerin einen geänderten Grundsteuerheranziehungsbescheid der Landeshauptstadt Düsseldorf, mit welchem für das von dem Beklagten bewohnte Haus für die Jahre 2003 bis 2009 eine erhöhte Grundsteuer gefordert wurde.
Mit Schreiben vom 13.11.2008 berechnete die Klägerin unter Berücksichtigung des neuen Grundsteuerbescheides und unter Abzug der bislang veranlagten Grundsteuer die im Mietzeitraum auf den Beklagten entfallenden Grundsteuer neu. Für die Jahre 2003 bis zum Auszug des Beklagten im Jahr 2007 kam die Klägerin auf einen Nachforderungsbetrag von insgesamt 1.115,64 EUR. Mit der Klage hat die Klägerin zunächst die Zahlung von 1.167,54 EUR zuzüglich Mahnkosten in Höhe von 5,11 EUR begehrt. Am 20.10.2009 hat die Klägerin den Rechtsstreit in Höhe von 162,81 EUR für erledigt erklärt. Das Verlangen der Erstattung von Mahnkosten in Höhe von 5,11 EUR hat die Klägerin nicht weiter verfolgt.
Der Erledigungserklärung in Höhe von 162,81 EUR hat sich der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 20.11.2009 angeschlossen.
Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.004,73 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte hat einen Betrag von 492,71 EUR anerkannt und im Übrigen beantragt,
die Klage abzuweisen.
Hinsichtlich des verbleibenden streitigen Klageantrages in Höhe von 512,02 EUR hat er die Einrede der Verjährung erhoben. Er hat die Ansicht vertreten, dass die Nachforderung von Betriebskosten für die Jahre 2003 und 2004 verjährt sei, da die Verjährung zum Zeitpunkt des Erhalts der ursprünglichen Abrechnungen vom 28.10.2004 und vom 27.12.2005 zu laufen beginne.
Demgegenüber hat die Klägerin eingewendet, die Verjährungsfrist laufe erst ab Zugang der korrigierten Abrechnung vom 13.11.2008.
Das Amtsgericht hat den über die anerkannten Betriebskosten von 492,71 EUR hinausgehenden Anspruch der Klägerin auf Zahlung weiterer Betriebskosten aus der korrigierten Betriebskostenabrechnung vom 13.11.2008 in Höhe von 512,02 EUR verneint.
Die von der Klägerin begehrten Nachzahlungen gemäß der berichtigten Abrechnung vom 13.11.2008 seien hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 in Höhe von insgesamt 512,02 EUR verjährt. Die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB beginne mit Ablauf des Kalenderjahres, in der die Betriebskostenabrechnung dem Mieter zugehe. Eine nachträgliche Berichtigung der Abrechnung durch den Vermieter wegen eines rückwirkend abgeänderten Grundsteuerbescheides ändere an dem Beginn der Verjährungsfrist nichts. Dies gelte jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet sei, die Mieter ausgezogen seien und mit Ausnahme der Betriebskostennachforderungen vom Vermieter keine weiteren Forderungen erhoben worden seien.
Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin, die ihren erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiter verfolgt. Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag, insbesondere die von ihr vertretene Rechtsansicht.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 19.11.2009 - 54 C 4639/09 - abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie 512,02 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Auch er wiederholt und vertieft seinen erstinstanzlichen Vortrag, insbesondere die von ihm vertretene Rechtsansicht.
B.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfol...
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