Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555f Vereinbarungen über Erha ... / 5 Vereinbarungen über mieterfinanzierte Modernisierungen

5.1 Grundsatz

Rz. 11

Da die Aufzählung des Gegenstandes der Vereinbarungen nicht abschließend ist, können auch Vereinbarungen über mieterfinanzierte Modernisierungen getroffen werden (RegEntw- BT-Drucks. 17/10485 Seite 22). Das gilt sowohl für Vereinbarungen über die finanzielle Beteiligung des Mieters an den vom Vermieter konkret beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen als auch für vom Mieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen. Denn § 555f ist seinem Wortlaut nach auf Modernisierungsmaßnahmen beider Parteien anwendbar.

5.2 Finanzielle Beteiligung des Mieters an der Vermietermodernisierung

Rz. 12

Da der Mieter auch ein Interesse an der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme haben kann z. B. weil sich infolge der geplanten Energieeinsparmaßnahme seine Betriebskosten verringern), können auch Vereinbarungen über eine finanzielle Beteiligung des Mieters an den Modernisierungskosten des Vermieters getroffen werden.

Haben sich die Mietvertragsparteien auf einen verlorenen Baukostenzuschuss des Mieters geeinigt, gilt der Betrag von einer Jahresmiete nach vier Jahren als getilgt. Den Parteien steht es aber frei, auch Abreden zu treffen, in welchem Zeitraum eine finanzielle Beteiligung als abgewohnt gelten soll.

Bei bis zum 31.1.2001 öffentlich gefördertem preisgebundenem Neubauwohnraum sind bis zum Auslaufen der Preisbindung darüber hinaus die Bestimmungen des WoBindG zu beachten. Danach sind Mietvorauszahlungen oder Mieterdarlehen unzulässig, soweit sie das Vierfache der jährlichen laufenden Aufwendungen übersteigen (§ 9 Abs. 3 WoBindG).

5.3 Besonderheiten bei Mietermodernisierung

Rz. 13

Da der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11, GE 2012, 57) und die Rechtsprechung nur in Einzelfällen einen solchen Anspruch bejaht, ist eine Vereinbarung darüber notwendig. Diese kann auch die Sicherheit des Objekts und die gesicherte Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die spätere Beseitigung der Maßnahme (bei Auszug), Abgeltungsansprüche, den Abschluss von Versicherungen (OLG Karlsruhe, RE v. 24.8.1993, 3 RE-Miet 2/93), die Regulierung von Schäden oder Kostenerhöhungen als Folge der Maßnahme umfassen.

Rz. 14

Es können auch Vereinbarungen über die Erhaltung oder Erneuerung der vom Mieter geschaffenen Baumaßnahmen oder Einrichtungen getroffen werden. Der Vermieter kann seine Erlaubnis zur Durchführung von Mietermodernisierungen in der Vereinbarung davon abhängig machen, dass grundsätzlich die allgemeinen Regeln der Technik und der Baukunst einzuhalten sind, dass die Baumaßnahmen sach- und fachgerecht auszuführen sind und dass die Maßnahmen von Fachfirmen durchgeführt werden, die in die Handwerksrolle eingetragen sind. Außerdem kann der Mieter verpflichtet werden, alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder sonstigen (z. B. Schornsteinfeger) Erlaubnisse auf seine Kosten einzuholen und dem Vermieter nachzuweisen. Der Mieter kann auch dazu verpflichtet werden, während der Bauarbeiten dem Vermieter oder einem Beauftragten jederzeit die Möglichkeit einzuräumen, sich von einer sach- und fachgerechten Durchführung der Arbeiten zu überzeugen. Schließlich kann der Vermieter den Mieter auch dazu verpflichten, die notwendigen Versicherungen (vgl. dazu OLG Karlsruhe, RE v. 24.8.1993, 3 RE-Miet 2/93) abzuschließen (die Privathaftpflichtversicherungen decken – nicht immer – aus dem Bauherrenrisiko resultierende Schäden auch an der Mietsache bis 20.000 DM [10.000 EUR]) und den Abschluss nachzuweisen. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass der Versicherungsschutz sich sowohl auf die Bauphase bezieht (und dort auch Schäden aus Zufallsereignissen einschließt) als auch die Phase nach Durchführung der Maßnahme; ggf. muss auch eine Kostenerstattungsregelung getroffen werden (etwa für den Fall, dass aus Anlass von Mietermodernisierungsmaßnahmen der Versicherer des Vermieters eine Prämienerhöhung durchsetzt).

Rz. 15

Wenn die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung getroffen haben, wonach dem Mieter der Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten gestattet wird und deshalb der spätere Anschluss der Wohnung an eine Zentralheizungsanlage mit Warmwasserversorgung nicht zu einer Erhöhung der Miete wegen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen führen sollte, muss diese Vereinbarung dahingehend ausgelegt werden, dass sie auch eine Mieterhöhung ausschließt, die der Vermieter auf Grund der Tatsache vornehmen könnte, dass für die Wohnung wegen ihrer besseren Ausstattung eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich wäre (LG Berlin, Beschluss v. 20.11.2006, GE 2007, 293).

Die Parteien können sich auch darauf einigen, dass der Mieter sämtliche sich aus den von ihm geplanten Modernisierungsmaßnahmen ergebenden Betriebskostenerhöhungen trägt.

Rz. 16

Die Mietvertragsparteien können schließlich auch vereinbaren, dass der Mieter dem Vermieter eine ausreichende Sicherheit für die Rückbaukosten leistet, und zwar zusätzlich zu einer etwa schon geleisteten Kaution (Schmi...