Kinne/Schach/Bieber, BGB § 550 Form des Mietvertrags / 4 Rechtsfolgen

Rz. 11

Ist die erforderliche Schriftform für einen Vertrag mit einer Laufzeit von über einem Jahr nicht eingehalten, gilt er für unbestimmte Zeit abgeschlossen mit der Folge, dass das Mietverhältnis trotz einer ursprünglich formgerecht vereinbarten längeren Mindestmietzeit fristgemäß kündbar ist.

Bezieht sich die Änderung des Mietvertrags auf die Mindestlaufzeit eines Mietvertrags und greift der nicht schriftlich abgeschlossene Änderungsvertrag in den Inhalt des zur Zeit der Änderung bestehenden ursprünglichen Vertrags während dessen Laufzeit in keiner Weise ein, handelt es sich nur um einen reinen Verlängerungsvertrag. Die Interessen des im Hinblick auf § 566 in erster Linie geschützten künftigen Grundstückserwerbers sind ausreichend gewahrt, wenn die aus dem formgültigen Ursprungsvertrag nicht ersichtliche Verpflichtung ihn nicht über die sich aus § 550 Satz 2 ergebene zeitliche Grenze hinaus bindet. Der Formmangel führt in einem solchen Fall nur dazu, dass der ursprüngliche, formgültige Vertrag bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit fest abgeschlossen bleibt und der Verlängerungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Für die Verlängerung gilt dann die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit (vgl. BGH, Urteil v. 22.2.1994, LwZR 4/93, NJW 1994, 1649 [1651]). Diese Rechtsprechung kann insofern verallgemeinert werden, als der Formmangel des Änderungsvertrags dann nicht auf den formgültig geschlossenen Ursprungsvertrag zurückwirkt, wenn der Änderungsvertrag trennbar ist und der Ursprungsvertrag ohne Einschränkung bestehen bleiben kann (vgl. auch Schach, GE 2001, 256 [258]).