KG Berlin Beschluss vom 26.11.2001 - 24 W 20/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beseitigung eigenmächtiger Instandsetzungen durch den Verwalter

Leitsatz (amtlich)

1. Führt eine vom Verwalter ohne Eigentümerbeschluss angeordnete Art der Instandsetzung zu einer individuellen Beeinträchtigung eines Sondereigentümers oder Sondernutzungsberechtigten, hat dieser gegen den Verwalter einen Individualanspruch auf Beseitigung der Störung (hier: Verkleinerung des Pkw-Stellplatzes durch Rohrführung).

2. Der Verwalter persönlich kann aber nur auf die durch sein Vorgehen ohne Eigentümerbeschluss verursachten Mehrkosten in Anspruch genommen werden, wenn eine anderweitige Instandsetzung besondere Kosten verursacht hätte und von den Wohnungseigentümern nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung hätte festgelegt werden müssen (hier: Bauarbeiten unter der Fundamentsohle).

Normenkette

WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 271/99)

AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 186/98)

Tenor

Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses wird die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das LG Berlin zurückverwiesen, das auch über die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden hat.

Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 10.000 DM festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind Wohnungseigentümer der Wohnanlage, die durch notarielle Teilungserklärung vom 22.11.1976 begründet wurde. Antragsgegnerin ist die Verwalterin. Die Wohnanlage besteht – nach Unterteilung einer Wohnung – aus insgesamt neun Wohnungen in drei Gebäudekomplexen, zwischen denen eine Tiefgarage mit neun Stellplätzen liegt. Dem Antragsteller und seiner Ehefrau gehört die Wohnung Nr. 4, dem Antragsteller allein die Wohnung Nr. 3.1, seiner Ehefrau die Wohnung Nr. 3.2. Dem Antragsteller gehört der Stellplatz Nr. 31, dem Antragsteller und seiner Ehefrau gehört gemeinsam der daneben liegende Stellplatz Nr. 31a. Die Stellplätze sind jeweils 2,30 m breit. In Teil III Abschnitt B § 17 der Teilungserklärung heißt es: „Veränderungen an und in der Wohnanlage, zum Beispiel Um-, An- und Einbauten bedürfen, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers berührt werden, der schriftlichen Einwilligung der Mehrheit der Wohnungseigentümer.”

Im Juli 1997 wurde unter der Terrasse des Hauses 31b der Bruch einer Abwasserleitung entdeckt, die für die Abwasserentsorgung der in den Kellergeschossen der Häuser 31, 31d und 31c befindlichen Dusch- und Toilettenräume eingerichtet worden war und zu der im Bereich der Tiefgarage gelegenen zentralen Hebeanlage führte. Überdies waren die Waschmaschinenanschlüsse der Häuser 31a, 31b und 31e an dieses Rohrsystem angeschlossen. Der Rohrbruch unterbrach die Wasserentsorgung der Kellerräume der Häuser 31c und 31d sowie den Waschmaschinenanschluss des Hauses 31e, während die anderen Kelleranschlüsse aus der Sicht der Hebeanlage vor der Bruchstelle lagen. Bereits im Mai und Juni 1997 war es mehrfach zu Verstopfungen der zuvor bezeichneten Abwasserleitung gekommen, die zum Abwasserrücklauf in die Keller der Häuser 31c und 31d geführt hatte. Die Antragsgegnerin hatte mehrfach Rohrreinigungsarbeiten und -untersuchungen durch Fachunternehmen in Auftrag gegeben, ohne dass zunächst die Ursache der Verstopfungen entdeckt worden war. Auf Anraten eines Sanitär-Sofortdienstes war die vermutete Stelle des nunmehr angenommenen Rohrbruchs freigelegt, ein Revisionsschacht gesetzt, anschließend die Rohrleitung hochdruckgespült und eine Videountersuchung der Rohrleitung durchgeführt worden. Nachdem hierdurch die Stelle des Rohrbruchs entdeckt worden war, wurde diese schließlich aufgegraben, wodurch insgesamt Kosten i.H.v. rund 27.950 DM netto aufgelaufen waren. Der Sanitär-Sofortdienst schätzte nunmehr die Kosten für die Beseitigung des Rohrbruchs auf 10.000 bis 13.000 DM. Die Antragsgegnerin entschied sich für eine Rohrverlegung durch die Tiefgarage. Die Rohrverlegearbeiten begannen am 10.11.1997. Das Rohr wurde oberirdisch, zum Teil an der an den Tiefgaragenstellplatz des Antragstellers angrenzenden Wand entlang verlegt. Die Gesamtkosten beliefen sich einschließlich der Lokalisierung des Rohrbruchs auf 41.706,01 DM netto.

Nachdem der Antragsteller sich unter dem 20.11.1997 über die teilweise Inanspruchnahme seines Stellplatzes durch das seitlich am Fußboden entlang laufende Rohr beschwert hatte, beraumte die Antragsgegnerin auf den 21.11.1997 eine außerordentliche Eigentümerversammlung an, auf der die Abwasserrohrverlegung in der Tiefgarage und ein Stellplatztausch besprochen wurden, den der Antragsteller aber damals und bis in die letzte Zeit ablehnte.

Mit Schreiben vom 23.11.1997 stimmten der Antragsteller und seine Ehefrau der Rohrverlegung über den Stellplatz unter der Maßgabe zu, dass

„– die schriftliche Einwilligung der Wohnungseigentümer eingeholt und vorgelegt wird,

– ggf. alle erforderlichen amt...