KG Berlin Beschluss vom 07.06.1988 - 1 W 6649/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verwalterzustimmung bei erneuter Veräußerung eines Wohnungseigentums seitens des teilenden Eigentümers nach fehlgeschlagener Erstveräußerung. Grundbuchsache. Grundbuchsache betreffend das im Grundbuch verzeichnete Wohnungseigentum

Leitsatz (amtlich)

1. Das Zustimmungserfordernis des § 12 Abs. 1 WEG gilt regelmäßig nicht für den Fall der Erstveräußerung von Wohnungseigentum durch den Grundstückseigentümer, der durch Teilung nach § 8 WEG Wohnungseigentum begründet hat.

2. Kommt es zur Rückabwicklung der Erstveräußerung und veräußert der ursprünglich teilende Eigentümer das Wohnungseigentum erneut, so ist jedenfalls die erneute Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 WEG zustimmungsbedürftig, ohne daß es darauf ankäme, inwieweit die Rückabwicklung auf einer gesetzlichen Pflicht des Ersterwerbers beruhte.

Normenkette

GBO § 20; WEG § 12 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 12.08.1998; Aktenzeichen 84 T 158/87)

Tenor

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt 11.450,– DM.

Gründe

Die S. Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. Betriebs KG (S.) teilte ihr Grundstück in den Jahren 1979/80 gemäß § 8 WEG in insgesamt 33 Wohnungseigentumsrechte auf. Entsprechend der Teilungserklärung wurde in die im Jahre 1981 angelegten Wohnungsgrundbücher folgende Bestimmung eingetragen:

„Veräußerungsbeschränkung: (Zustimmung des Verwalters). Ausnahme: Veräußerung an Ehegatten, Verwandte gerader Linie und im Konkurs- und Zwangsversteigerungsverfahren.”

Am 22. Juni 1985 verkaufte die S. das im Beschlußrubrum bezeichnete Wohnungsrecht dem Beteiligten, der aufgrund der Auflassung am 6. Mai 1986 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Sodann verkaufte die Saphir das Wohnungseigentumsrecht am 10. September 1986 an die Beschwerdeführerin; gleichzeitig wurde die Auflassung erklärt. In diesem Kaufvertrag heißt es, wie sinngemäß auch im Kaufvertrag vom 22. Juni 1985, unter anderem:

„Die Verwaltergenehmigung entfällt, da Erstverkauf. Verwalterin nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist …”

Sodann schloß die S. mit dem Beteiligten am 18. September 1986 eine notariell beurkundete „Aufhebungsvereinbarung” in bezug auf den Kaufvertrag vom 22. Juni 1985. Darin heißt es: Die Vertragsbeteiligten seien sich darüber einig, daß die Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründet haben, nicht erfüllt worden seien, und daß deshalb der Kaufvertrag aufgrund Rechtsanspruchs der Verkäuferin rückgängig zu machen sei. Dementsprechend vereinbarten die Vertragsbeteiligten die Aufhebung des Kaufvertrages vom 22. Juni 1985 und erklärten vorsorglich auch die Rückauflassung des Wohnungseigentums.

Die Beschwerdeführerin wurde am 30. Januar 1987 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsrechte lag bis dahin zu keinem der genannten Verträge vor. Auf Anregung anderer Wohnungseigentümer trug das Grundbuchamt am 19. Juni 1987 einen Amtswiderspruch nach § 53 GBO gegen die Eigentumseintragung der Beschwerdeführerin zugunsten des Beteiligten ein. Dagegen hat die Beschwerdeführerin die als Beschwerde vorgelegte Erinnerung eingelegt. Gegen den die Beschwerde zurückweisenden Beschluß des Landgerichts vom 13. Oktober 1987 richtet sich die weitere Beschwerde der Beschwerdeführerin. Sie vertritt die Auffassung, bei der Veräußerung an sie habe es sich unter Berücksichtigung der Aufhebungsvereinbarung vom 18. September 1986, aufgrund deren die erste Veräußerung an den Beteiligten als nicht existent anzusehen sei, erneut um eine zustimmungsfreie Erstveräußerung der teilenden ursprünglichen Eigentümerin gehandelt. Die Aufhebungsvereinbarung selbst sei deshalb zustimmungsfrei, weil sie auf einer Rechtspflicht des Beteiligten zur Rückabwicklung des Vertrages vom 22. Juni 1985 beruht habe.

Nach Einlegung der weiteren Beschwerde hat die Beschwerdeführerin notariell beglaubigte Erklärungen des Verwalters der Wohnungseigentumsrechte vom 7. April 1988 eingereicht, wonach dieser der Veräußerung an die Beschwerdeführerin (Vertrag vom 10. September 1986) und der Aufhebungsvereinbarung (Vertrag vom 18. September 1986) zustimmt.

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässig; sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Bei der Entscheidung über die weitere Beschwerde waren die von der Beschwerdeführerin im Rechtsbeschwerdeverfahren eingereichten Unterlagen über Zustimmungserklärungen des Verwalters nicht zu berücksichtigen. Nach § 78 Satz 2 GBO in Verbindung mit § 561 Abs. 1 ZPO unterliegt der Beurteilung des Rechtsbeschwerdegerichts nur der aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung ersichtliche Sachverhalt. Neue Tatsachen und Nachweise, die sich auf die Sache beziehen, etwa nachgebrachte behördliche Genehmigungen (vgl. insoweit Kuntze in: Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, GBO, 3. Aufl., § 78 Rdn. 11), aber auch nachgereichte privatrechtliche Zustimmungserklärungen, die zur Wirksamkeit von Rechtsgeschäften erforderlich sind, sind daher grundsätzlich nicht zu ber...