Keine Änderung durch Mehrheitsbeschluss!

Leitsatz

Regelt die Teilungserklärung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten einer Sauna dahin, dass dieselben nach dem Verhältnis der Miterbbaurecht- beziehungsweise Teilerbbaurechtanteile zu tragen sind, so stellt die Auferlegung einer Gebühr für die Saunanutzung eine Änderung der Teilungserklärung dar, die von der Eigentümergemeinschaft nur im Wege einer Vereinbarung, nicht aber durch (unangefochten gebliebenen) Mehrheitsbeschluss getroffen werden kann.

Fakten:

Bei einer Modifizierung der Kostenverteilung handelt es sich nicht um eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG, sondern um eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, die nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen kann. Während die frühere Rechsprechung einen nicht angefochtenen und damit bestandskräftigen (Mehrheits-)Beschluss auch dann für wirksam hielt, wenn er nur als allstimmige Vereinbarung hätte getroffen werden können, spricht die neuere höchstrichterliche Rechtsprechung der Wohnungseigentümergemeinschaft von vornherein die erforderliche Beschlusskompetenz für solche Angelegenheiten, die die Gemeinschaftsordnung betreffen, ab. Danach bedarf insbesondere die Änderung des gesetzlichen (§ 16 Abs. 2 WEG) oder des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels einer Vereinbarung. Dies hat zur Folge, dass ein entsprechender Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig ist. Diese Grundsätze sind dabei auf alle zur Verteilung stehenden Kosten anzuwenden, also beispielsweise auch auf solche, die die Bewirtschaftungskosten einer Sauna betreffen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.06.2003, 3 Wx 94/03

Fazit:

Diese Entscheidung spiegelt die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wider.