Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.[1] Der Insolvenzverwalter kann ein gewerbliches Mietverhältnis kündigen ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Vertragsdauer oder einen vertraglichen Kündigungsausschluss. Die Frist beträgt 3 Monate zum Ende eines Monats, sofern keine kürzere Frist maßgeblich ist.[2]
Hinsichtlich der Wohnung des Mieters steht dem Insolvenzverwalter das Kündigungsrecht des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO nicht zu. An die Stelle dieses Rechts tritt das Recht nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Danach kann der Insolvenzverwalter gegenüber dem Vermieter erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Kündigungsfrist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.
Mietforderungen nach Kündigung
Diese Erklärung bewirkt, dass die Mietansprüche des Vermieters bis zum Ablauf der Frist des § 573d Abs. 2 BGB Masseverbindlichkeiten sind. Danach entstehende Mietansprüche können nicht mehr gegen die Masse geltend gemacht werden. Das Mietverhältnis wird mit dem Mieter fortgesetzt. Der Mieter muss die Miete aus dem ihm verbleibenden Einkommen bezahlen.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn nach Ablauf der Frist wieder ein Zahlungsrückstand i. S. d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB entsteht. Rückstände, die aus der Zeit vor dem Fristablauf stammen, sind dabei zu berücksichtigen. Die Kündigung ist gegenüber dem Mieter zu erklären. Allerdings wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird.[3] Erleidet der Vermieter durch die Erklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO einen Schaden (etwa weil der Mieter die Miete nicht bezahlen kann), so steht ihm ein Schadensersatzanspruch zu.[4] Dabei handelt es sich aber lediglich um eine Insolvenzforderung.
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