Martina Westner

Zusammenfassung

 
Überblick

Zur Steigerung der Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit wird zunehmend auf das Konzept Wärmelieferung bzw. -Contracting gesetzt. Anstelle der Wärmeerzeugung mittels zentraler Heizanlage, die durch den Vermieter betrieben wird, erfolgt die Erzeugung der und Versorgung mit Wärme durch einen Unternehmer bzw. Contractor. Dieser ist nicht in das Mietverhältnis eingebunden, sondern erzeugt die Wärme durch eine eigene wirtschaftlicher arbeitende Anlage. Die so erzeugte Wärme wird dem Vermieter geliefert, der diese wiederum an seine Mieter weitergibt und von ihnen die Kosten einfordert.

Wie bei Strom und Wasser kann die Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch Lieferung erfolgen. Dem Liefervertrag liegt stets ein Kaufvertrag zugrunde.

Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung werden auch auf die gewerbliche Wärme- und Warmwasserlieferung angewendet (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 HeizKV).

1 Allgemeines

§ 1 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 HeizKV regeln die gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser. Der Unterschied zwischen den beiden Normen besteht darin,

  • dass § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizKV dann gilt, wenn der Gebäudeeigentümer mit Wärme und Warmwasser "versorgt" wird und ihm die Kosten hierfür in Rechnung gestellt werden. Der Gebäudeeigentümer gibt diese Kosten dann an die Nutzer weiter.
  • Ein Fall des § 1 Abs. 3 HeizKV dagegen liegt vor, wenn die Abrechnung direkt mit dem Nutzer erfolgt, ohne dass der Gebäudeeigentümer zwischengeschaltet ist.

2 Arten der Wärmelieferung

Nah- und Fernwärme

Um sog. Nahwärme handelt es sich, wenn sich die Anlage im Gebäude befindet, der Gebäudeeigentümer zugleich Eigentümer der Anlage ist und er den Betrieb der Anlage einem Dritten übertragen hat, zum Beispiel durch Pachtvertrag.[1] Fernwärme dagegen setzt voraus, dass die Anlage nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers steht, sondern der Betreiber der Anlage ein Dritter ist, der zudem hohe Investitionskosten aufgebracht hat.[2]

 
Achtung

Stets gewerbliche Lieferung

Unabhängig davon, ob der Nutzer oder der Eigentümer beliefert und direkt mit der jeweiligen Person abgerechnet wird: In beiden Fällen handelt es sich um eine gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser.

Eine Wärmelieferung im Sinne der HeizKV liegt nicht vor, wenn der Lieferant die vom Nutzer/Mieter verbrauchte Energie gesondert erfasst und direkt mit ihm abrechnet (§ 1 Abs. 3 HeizKV). Voraussetzung für die Anwendung der HeizKV ist die Verteilung von Kosten, wenn verschiedene Nutzer vorhanden sind. Bei der direkten Erfassung der Energie des Nutzers gibt es jedoch nichts zu verteilen. Hier verhält es sich ähnlich wie bei einem Einfamilienhaus oder der Ausstattung von Räumen mit Einzelöfen.

[1] Langenberg/Zehelein, K 87.
[2] Langenberg/Zehelein, K 86.

3 Betriebskosten der Wärmelieferung

Gemäß § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizKV zählen zu den üblichen Kosten diejenigen für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch eine vom Gebäudeeigentümer betriebene Anlage (Eigenbetrieb). Zu den Betriebskosten der Wärmelieferung kommen die Kosten des Entgelts für die Wärme- bzw. Warmwasserlieferung durch den Drittbetreiber hinzu (§ 7 Abs. 4 und § 8 Abs. 4 HeizKV).

Der wesentliche wirtschaftliche Vorteil der Wärmelieferung besteht darin, dass der Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer nicht in Heizungsanlagen investieren muss. Die Kosten für Anschaffung, Erneuerung, Reparaturen und Wartungen usw. entfallen für ihn. Der Wärmelieferant, der zum Zweck der Versorgung mit Wärme und Warmwasser eigenverantwortlich eine Versorgungsanlage betreibt, trägt dagegen diese Finanzierungslast, die er im Wärmepreis miteinkalkuliert.

Unter die zu verteilenden Kosten der Wärmelieferung fallen auch diejenigen für das Entgelt. Es handelt sich hierbei um den Kaufpreis für die Wärme bzw. für das Warmwasser. Das Entgelt der Lieferung beinhaltet zudem Aufwendungen für zum Beispiel Anschaffungen, Reparaturen oder Rücklagen, also für solche Kostenanteile, die bei der herkömmlichen Versorgung mit zentralen Heiz- und Warmwasseranlagen gerade nicht zu den umlagefähigen Kosten zählen. Der Gebäudeeigentümer trägt bei in Eigenregie betriebenen Anlagen diesen Kostenanteil selbst. Bei der Wärmelieferung dagegen können diese Kosten an die Nutzer, zum Beispiel Mieter, über das Lieferentgelt weitergegeben werden.

4 Kostenumlage

Die gesetzlichen Grundlagen zur Wärmelieferung und deren Kostenumlage im Rahmen von Mietverhältnissen finden sich in folgenden Bestimmungen:

Wie bereits ausgeführt: Der Gebäudeeigentümer und ihm gleichgestellte Berechtigte (§ 1 Abs. 2 HeizKV) haben stets die Kosten für die Anschaffungen, Reparaturen usw. bei in Eigenregie betriebenen Anlagen zu tragen. Dies gilt auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Nutzer/Mieter können bei Versorgung im Eigenbetrieb diese Kosten nicht als Betriebskosten berechnet werden. Anders ist dies bei der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser.

Stellt nun der Gebäudeeigentümer die Versor...

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