Gruppenstimmrecht nur im Ausnahmefall (insbesondere bei Mehrhausanlagen)

Leitsatz

Zum Antrag auf Genehmigung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind i.d.R. alle Eigentümer abstimmungsberechtigt

Normenkette

§ 21 Abs. 1 WEG, § 25 Abs. 1, 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG

Kommentar

1. Grundsätzlich sind alle Wohnungs- und Teileigentümer in gemeinschaftlichen Verwaltungsangelegenheiten stimmberechtigt, wie bereits vom Senat am 31.03.1994 (WM 94, 567) entschieden; eine Ausnahme gilt dann, wenn von einer einzelnen Maßnahme nur ein bestimmter Teil von Eigentümern berührt wird und die Interessen der übrigen Eigentümer in keiner Weise betroffen werden; in diesem Fall ist das Stimmrecht auf diejenigen beschränkt, die von der Angelegenheit betroffen sind; dies gilt insbesondere bei Mehrhausanlagen.

Bei der Abstimmung über eine Jahresabrechnung gilt dies jedoch in der Regel nicht, weil diese notwendigerweise Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen; hierüber können dann nur alle Eigentümer abstimmen (zustimmend Staudinger/Bub, § 28 Rn 535); Gleiches gilt für den Wirtschaftsplan.

2. Vorliegend war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Tiefgarage nur die Teileigentümer der Tiefgarage zu tragen hätten. Die Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sollten allerdings - auch soweit sie die Tiefgarage betreffen - nach Vereinbarung alle Wohnungs- und Teileigentümer tragen (z.B. auch Versicherungsbeiträge). Damit waren im vorliegenden Fall der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung korrekt erstellt; es konnten auch alle Eigentümer hierüber stimmberechtigt befinden. Amtsgericht und Landgericht hatten deshalb zu Recht die Anfechtung über den Abrechnungs- und Wirtschaftsplan-Genehmigungsbeschluss zurückgewiesen.

Etwas anderes könnte nur bei einer Mehrhausanlage gelten, wenn nach Gemeinschaftsordnung für jedes einzelne Haus ein eigener Wirtschaftsplan und eine eigene Jahresabrechnung aufzustellen wären, über die dann in getrennten Versammlungen der jeweiligen Gruppe der Eigentümer beschlossen werden könnte (vorliegend war dies jedoch nicht vereinbart).

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 5.000,- und Festsetzung des Wertes für das Erstbeschwerdeverfahren auf DM 7.000,-

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 17.11.2000, 2Z BR 107/00)

Zu Gruppe 5