Grundstück und Grundbuch / 6.7 Sonstige Eintragungsvoraussetzungen und -nachweise

6.7.1 Genehmigungen

Minderjährige

Ist an einem Grundstücksgeschäft ein Minderjähriger oder eine unter Vormundschaft oder Betreuung stehende Person beteiligt, ist die Genehmigung des Familien- bzw. des Betreuungssgerichts, zur Bewilligung eines Nachlasspflegers die Genehmigung des Nachlassgerichts, erforderlich.^[1]

Genehmigung nach Grundstücksverkehrsordnung

Bei der Veräußerung oder Belastung eines Grundstücks ist bisweilen die Genehmigung nach dem Landwirtschaftsrecht^[2] erforderlich. Für die Dauer eines Umlegungs- (§ 51 BauGB) und eines Sanierungsverfahrens (§ 144 BauGB) sind Verfügungen jeder Art über Grundstücke nur mit schriftlicher Genehmigung der bei der Gemeinde eingerichteten Umlegungsstelle bzw. der Gemeinde selbst möglich. In den fünf neuen Bundesländern kommt darüber hinaus der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO), die dem Schutz des Berechtigten eines restitutionsbelasteten Grundstücks dient, erhebliche Bedeutung zu.^[3] Das Grundbuchamt prüft das Wirksamwerden der Genehmigung. Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung kommt es darauf an, ob die ausstehende Genehmigung den Zweck verfolgt, eine Bindung des Verfügenden zu unterbinden oder nicht. Während die Genehmigungserfordernisse des Familien- und Betreuungsrechts zur Verfügung über ein Grundstück oder ein Grundstücksrecht (§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder zur Eingehung einer Verpflichtung zu einer solchen Verfügung (§ 1821 Abs. 1 Nr. 4 BGB) eine Bindung des Verpflichteten verhindern, besteht bei den Genehmigungserfordernissen nach dem öffentlichen Recht und bei Zustimmungserfordernissen Dritter bereits eine Bindung des Verpflichteten.

Besonderheiten bei der familien- und betreuungsgerichtlichen Genehmigung

Bedeutung erlangt das Wirksamwerden einer Genehmigung bei der familien- bzw. betreuungsgerichtlichen Genehmigung, die nicht bereits mit ihrer Aushändigung an den Vormund (bzw. Eltern, Betreuer oder Pfleger), sondern erst mit der Mitteilung durch den Vormund an den anderen Vertragspartner wirksam wird (§ 1829 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m § 1643 Abs. 3, § 1908 i Abs. 1 Satz 1, § 1915 Abs. 1 Satz 1 BGB). Um den Nachweis des Zugangs und Wirksamwerdens einer Genehmigung gegenüber dem Grundbuchamt einfach führen zu können, werden regelmäßig der Notar oder seine Angestellten vom gesetztlichen Vertreter und vom Vertragsgegner bevollmächtigt, Genehmigungen entgegenzunehmen, dem anderen Vertragsteil mitzuteilen und auch diese Mitteilung entgegenzunehmen (sog. Doppelvollmacht).

[1] Bei Minderjährigen: § 1822 Nr. 1, 3, 5, 8 bis 13 mit § 1643 BGB; beim Vormund, Betreuer und Pfleger: §§ 1821, 1822 Nr. 8, 10 BGB mit §§ 1908 i Abs. 1 Satz 1, 1915 Abs. 1 Satz 1, 1960 und 1962 BGB.

[2] Grundstücksverkehrsgesetz v. 28.7.1961, BGBl 1961 I S. 1091; siehe dazu aber die Erleichterungen in den landesrechtlichen Ausführungsgesetzen; dazu Schöner/Stöber, 15. Aufl. 2012, Rn. 3961 ff.

[3] Zur GVO-Genehmigung: siehe Schöner/Stöber, 15. Aufl. 2012, Rn. 4108 ff.

6.7.2 Vorkaufsrechte

Gesetzliche Vorkaufsrechte nach BauGB müssen beachtet werden

Das Grundbuchamt darf bei der Veräußerung eines Grundstücks – im Unterschied zum Verkauf von Grundstücksmiteigentumsanteilen unter Miteigentümern^[1] und im Unterschied zur Veräußerung von Wohnungseigentum und Erbbaurechten gem. § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB – den Käufer als Eigentümer im Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts nach dem Baugesetzbuch (§§ 24, 25 BauGB) nachgewiesen ist (sog. Negativtest).

Gleiches gilt bisweilen bei den Vorkaufsrechten nach den Landesdenkmal- und Naturschutzgesetzen.^[2]

[1] BayObLG, Beschluss v. 19.9.1985, BReg 2 Z 90/85, DNotZ 1986 S. 223.

[2] Dazu Schöner/Stöber, 15. Aufl. 2012, Rn. 4187 ff.

6.7.3 Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des Finanzamts

Da die Veräußerung eines Grundstücks regelmäßig der Grunderwerbsteuer unterliegt, darf das Grundbuchamt gem. § 22 GrEStG einen neuen Eigentümer erst eintragen, wenn eine Bescheinigung des Finanzamts vorgelegt wird, dass gegen die Eintragung keine steuerlichen Bedenken bestehen. Ausnahmen vom Vorlageerfordernis können die obersten Finanzbehörden der Länder im Einvernehmen mit den Landesjustizverwaltungen vorsehen.^[1] Durch landesrechtliche Vorschriften wird auf die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung insbesondere verzichtet bei Erwerb von geringwertigen Grundstücken unterhalb der Wertgrenze des § 3 Nr. 1 GrEStG (2.500 EUR), bei Begründung der ehelichen Gütergemeinschaft und bei Erwerb durch Verwandte in gerader Linie.

[1] § 22 Abs. 1 Satz 2 GrEStG; Zusammenstellung der landesrechtlichen Ausnahmen bei Schöner/Stöber, 15. Aufl. 2012, Rn. 150 Fn. 13.

6.7.4 Sonstige Eintragungsvoraussetzungen

Wie müssen Erbfolge, eheliches Güterrecht, Vertretungsbefugnis etc. nachgewiesen werden?

Eintragungsvoraussetzungen, die nicht Erklärungen sind, müssen in der Form der öffentlichen Urkunde nachgewiesen werden. So ist die Erbfolge durch Vorlage eines Erbscheins oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GBO) nachzuweisen. Beruht die Erbfolge jedoch auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, gen...