Gerwerbliche Nutzung von Wohnungseigentum

Leitsatz

• Wasserverbrauch in Ladengeschäft zur gewerblichen Gewinnerzielung (hier: "Veredelung" oder "Verarbeitung") hat der Teileigentümer gesondert zu tragen

  Keine nachteilige bauliche Veränderung bei kleinen Wanddurchbrüchen zur Entlüftung einer eingebauten Fußbodenheizung

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 Abs.1 WEG, § 27 Abs. 1 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO

Kommentar

1. Wasserverbrauchskosten gehören grundsätzlich mangels eingebauter besonderer Wasseruhren zu den Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG, die nach dem in der Gemeinschaft geltenden Schlüssel auf die einzelnen Eigentümer umzulegen sind. Dazu zählt grundsätzlich auch das Wasser, das ein Teileigentümer in seiner Einheit "zu gewerblichen Zwecken" entnimmt; dies ergibt sich aus der Zweckbestimmung der Einheit, einerlei, ob diese als "Laden" oder allgemeiner als "Gewerbe- oder Geschäftsbetrieb" angenommen wird. Auch ein Laden ist sowohl im gewerberechtlichen als auch im handelsrechtlichen Sinne und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ein Gewerbebetrieb. Ob sich die "Bearbeitung" oder "Veredelung" von Leitungswasser, was immer man darunter verstehen kann, im Rahmen eines Ladengeschäfts hält, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Grundsätzlich kann auch einem solchen Ladeneigentümer nicht untersagt werden, erforderliches Wasser aus dem Leitungsnetz zu entnehmen.

Da vorliegend jedoch das Leitungswasser die Eigenschaft einer "Ware"hat (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 HGB) und vom betreffenden Eigentümer zur Gewinnerzielung eingesetzt wird, haben dessen Kosten insoweit mit der Verwaltung und dem gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nichts zu tun; sie fallen nicht unter § 16 Abs. 2 WEG und sind nicht als Ausgabe in die Jahresabrechnung ( § 28 Abs. 3 WEG) aufzunehmen und auf alle Eigentümer umzulegen, sondern vom Ladeneigentümer gesondert zu tragen. Im vorliegenden Fall hatte der Ladeneigentümer auch einen Zwischenzähler eingebaut und wurde somit mit seinem Wasserverbrauch gesondert erfasst (auch hinsichtlich der Abwassergebühren, die in der Regel nach dem Verbrauch an Kaltwasser berechnet werden).

2. Eine "Beeinträchtigung" im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG setzt voraus, dass das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage durch die bauliche Maßnahme nachteilig verändert wird. Dass die Veränderung deutlich sichtbar ist, reicht nicht aus. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist grundsätzlich Sache der tatrichterlichen Würdigung. Vorliegend wurden die kleinen Maueröffnungen für die Entlüftung der vom Ladeneigentümer eingebauten Fußbodenheizung nicht als nachteilig angesehen (unter Beachtung objektiver Maßstäbe). Der früher vereinzelt in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht, dass jede Änderung des architektonischen Erscheinungsbildes oder jede deutlich sichtbare optische Veränderung ein nicht hinzunehmender Nachteil sei, dass es also nicht auf eine nachteilige Veränderung ankomme, hat sich der Senat nicht angeschlossen; auch der BGH (vor allem BGHZ 116, 392/396) stellt auf eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindruckes ab.

3. Für einen Antrag, den Antragsgegner zur Beseitigung der Mauerdurchbrüche aufzufordern und ihm hierfür eine Frist von 1 Monat zu setzen, stimmte in einer Versammlung nur der Antragsteller, während sich die zwei weiteren Beteiligten der Stimme enthielten; die Versammlungsniederschrift führt dazu aus, dass "mit Stimmenthaltung" der weiteren Beteiligten und "Ja-Stimme" des Antragstellers eine "Beschlussfassung nicht möglich" sei. Das BayObLG bestätigte hier auch die Feststellung des Landgerichts, dass insoweit kein Eigentümerbeschluss zustande gekommen sei.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung in Dritter Instanz bei Geschäftswert für diese Instanz von DM 8.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 05.12.1996, 2Z BR 82/96)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Die beiläufig geäußerte Meinung, dass bei einer Ja-Stimme und zwei Enthaltungsstimmen nicht von einem Beschluss (Mehrheitsbeschluss) auszugehen ist, überzeugt mich nicht. M.E. ist bei einem solchen Abstimmungsergebnis ein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen, wenn Enthaltungsstimmen nicht in eine Wertung miteinbezogen werden. Eine Ja-Stimme bei keiner Gegenstimme (und zwei nicht zu berücksichtigende Enthaltungen) stellt deshalb m.E. durchaus einen Mehrheitsbeschluss dar (mehr Ja- als Nein-Stimmen!). Von einem Stimmrechtsausschluß des mit Ja stimmenden Eigentümers (Antragstellers) war wohl vorliegend nicht auszugehen.