Floskeln im Makler-Exposé garantieren nicht die Beschaffenheit der Immobilie

Leitsatz der Redaktion

Im Exposé informieren Makler über die Eigenschaften einer Immobilie. Und grundsätzlich dürfen sich potenzielle Käufer nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auf diese Angaben verlassen. Aber es gibt auch Floskeln – und die dienen einfach der Werbung und begründen deshalb keine Ansprüche.

Das Problem

Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude mit Baujahr 1920 verkauft, das im Kaufvertrag als sanierungsbedürftig beschrieben war. Die Käufer wollten den Verkäufer auf Gewährleistung in Anspruch nehmen und Sachmängelansprüche geltend machen, weil der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten nicht ausreichend gewesen sei – auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten hätte der Verkäufer im Exposé hinweisen müssen, meinen die Kläger.

Die Entscheidung

Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers – oder des von ihm beauftragten Maklers – im Exposé für bare Münze nehmen. Nicht jede Beschreibung kann als "konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden" und in Folge Ansprüche begründen, entschieden die Richter am OLG Dresden. Die Aussage im Exposé, das Haus sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen" werten sie nicht als "konkrete Zustandsbeschreibung", sondern als "inhaltsleere Floskel". Die Angaben stellten keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich des Wohn- und Sanierungszustands des Hauses dar.

Auch wenn sich nach dem Verkauf herausstellte, dass es einer grundlegenden Sanierung bedurfte, sei es im Ergebnis sogar richtig, dass das Haus mit wenigen Handgriffen bereit sei, neue Besitzer zu beherbergen – der Verkäufer habe das Objekt bis zur Übergabe selbst bewohnt. Auch Arglist kommt hier nicht in Betracht, sodass der Käufer die Sanierungskosten alleine tragen muss.

Auch das von den Klägern zitierte BGH-Urteil (9.2.2018, V ZR 274/16), nach dem zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder des Maklers erwarten durfte, rechtfertige keine andere Beurteilung. Der Entscheidung des BGH habe ein Sachverhalt zugrunde gelegen, in dem die Verkäufer die Gebäude in ihrem Internetangebot als "Luxusimmobilie" bezeichnet hatten, die "nach neuestem Standard renoviert worden" seien.

Link zur Entscheidung

OLG Dresden, Beschluss v. 17.3.2020, 4 U 2183/19

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