Entlastungsbeschluss: Ordnungsmäßigkeit / 4 Die Entscheidung

So sieht es auch das LG! Der Entlastungsbeschluss entspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. So liege es nämlich, wenn Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kämen und kein Grund ersichtlich sei, auf diese Ansprüche zu verzichten. Solle über die Entlastung trotz womöglich bestehender Ansprüche gegen den Verwalter beschlossen werden, sei "demzufolge ein einstimmiger Beschluss gem. § 21 Abs. 1 WEG erforderlich". Im Fall habe V seine Pflichten verletzt. Denn ein Verwalter habe die Pflicht, die Wohnungseigentümer in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss zu fassen. Hierzu gehörten eine Formulierung eines hinreichend bestimmten Beschlusses und die erforderliche Vorbereitung der Wohnungseigentümer (etwa durch Unterbreitung vergleichbarer Angebote). Einer Haftung des V stehe sein Verwaltervertrag nicht entgegen. Zwar bestimme dessen § 5, dass der Verwalter nur für Schäden wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit hafte. In einem Formularvertrag könne die Haftung für leichte Fahrlässigkeit aber nicht vollständig ausgeschlossen werden. Generelle Freizeichnungsklauseln für einfache Fahrlässigkeit seien nach § 309 Nr. 7 BGB unwirksam. Dies bereits deshalb, weil in der Klausel keine Ausnahme für Körper- und Gesundheitsschäden vorgesehen sei.

Hinweis

1. Ein Wohnungseigentümer meint, ein Verwalter müsse es verhindern, dass Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen, die unbestimmt sind. So ist es nicht! Allerdings muss der Verwalter den Wohnungseigentümern sagen, dass ein Beschluss unbestimmt ist und muss aufklären, dass der Beschluss aus diesem Grund wenigstens anfechtbar, ggf. aber auch nichtig ist. Ferner darf der Verwalter den Wohnungseigentümern keinen Beschlusstext vorschlagen und/oder selbst ausformulieren, der zu unbestimmt ist. Schlagen die Wohnungseigentümer die Warnungen des Verwalters zur Unbestimmtheit in den Wind, ist eine Haftung allerdings fernliegend. Denn nach überwiegend akzeptierter Ansicht muss ein Verwalter es nicht verhindern, dass die Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen, der nicht ordnungsmäßig ist.
2. Kommt allerdings ein Schadensersatzanspruch in Betracht, entspricht ein Entlastungsbeschluss keiner ordnungsmäßigen Verwaltung und ist anfechtbar. Was aber meint eigentlich Entlastung? Nach h. M. meint "Entlastung" erstens die Billigung einer Amtsführung für einen bestimmten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig. Zweitens wird dem Amtsträger für die künftige Tätigkeit Vertrauen ausgesprochen. Und mit der Entlastung ist drittens die Folge eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB) verbunden. Da die Entlastung typischerweise in der Annahme gefasst wird, dass Ansprüche nicht bestehen, zielt er nicht auf die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses; diese sind vielmehr lediglich Folge der geschilderten Vertrauenskundgabe. Die Entlastung wird für Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erteilt, hingegen nicht für Ansprüche der Wohnungseigentümer. Eine Beschlusskompetenz, im Namen eines Wohnungseigentümers eine Entlastung zu erteilen und ihm damit individuelle Ersatzansprüche zu nehmen, besteht nicht. Dies gilt für Ansprüche in Bezug auf das Sondereigentum, aber wohl auch für solche in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum.

Ausblick WEG-Reform

Die WEG-Reform wird an dem Problemkreis Entlastung nichts ändern. Allerdings wird es noch deutlicher, dass die Wohnungseigentümer durch einen Entlastungsbeschluss sich nur namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erklären, nicht aber im eigenen Namen.