Eigentümerwechsel kraft Gesetzes – § 566 BGB ist analog anzuwenden

Leitsatz

Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 566 Abs. 1

Kommentar

Die Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung) vermietete im Jahr 1998 eine in ihrem Eigentum stehende Wohnung. Aufgrund des Gesetzes zur Gründung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vom 9.12.2004 (BGBl I, 3235 – BImAG) ging das Eigentum an dem Gebäude auf die Bundesanstalt über. Diese nahm den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen: Die Bundesanstalt sei nicht klagebefugt, weil sie zwar Eigentümerin, aber nicht Vermieterin geworden sei.

Der Bundesgerichtshof ist anderer Ansicht: Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber im Fall der Veräußerung der Wohnung anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein. Die Vorschrift gilt allerdings nur im Fall des Eigentumsübergangs kraft Rechtsgeschäfts ("Veräußerung"). Vorliegend ist das Eigentum nicht durch Rechtsgeschäft, sondern kraft Gesetzes übergegangen. Eine unmittelbare Anwendung der Vorschrift scheidet aus diesem Grund aus.

Nach dem BGH muss die Regelung aber entsprechend angewendet werden. Es liegt eine planwidrige Gesetzeslücke vor, weil der Mieter im Fall des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes genauso schutzwürdig ist wie im Fall der Veräußerung.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 280/07BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773 m. Anm. Lehmann-Richter = MietRB 2008, 289