Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 1 Das Zwangsverwaltun ... / 4. Die Verfolgung der privilegierten Forderung

Rz. 498

Ist bereits eine Zwangsverwaltung anhängig, hat die Eigentümergemeinschaft bezüglich des laufenden Hausgeldes keine Schwierigkeiten. Sie meldet den noch geschuldeten Betrag, soweit dieser "laufend i.S.d. § 13 ZVG" ist, direkt beim Verwalter an, wobei sie natürlich nicht nur den Betrag, sondern auch die Fälligkeit der jeweiligen Hausgeldraten benennen muss und den Verwalter auffordern muss, auch künftige Raten bei Fälligkeit zu zahlen.

Die Unterstellung der Hausgeldraten unter § 156 ZVG ist rechtlich nicht unbedenklich. Damit wird eine "Rangklasse-Forderung" ohne Titel und ohne Prüfung in einem Teilungstermin auf einfaches Gläubiger-Verlangen durch Anmeldung "vollstreckt". Die bisher durch § 156 ZVG privilegierten Forderungen waren ausnahmslos tituliert (Verwaltungs-Titel).

Rz. 499

Will die Eigentümergemeinschaft wegen ihrer Hausgeldansprüche vollstrecken, also selbst die Anordnung der Zwangsverwaltung beantragen, muss sie Folgendes beachten:

▪	Auch wenn vollstreckt werden soll, können in der Zwangsverwaltung in der Rangklasse 2 nur die i.S.d. § 13 ZVG laufenden Hausgeldforderungen verlangt werden.
▪	Ältere Hausgeldforderungen und einmalige Leistungen erhalten auch bei einem Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung oder einem Beitritt nur die Rangklasse 5.

Rz. 500

Hat die Eigentümergemeinschaft (nur) einen Titel über Beträge, welche bereits die RK 2 durch Zeitablauf verloren haben, könnte sie folgende Überlegung anstellen:

▪	Es gehen Mieten ein: Nach Anordnung der Zwangsverwaltung wird der Zwangsverwalter Einnahmen haben, aus denen er wenigstens die laufenden Hausgeldforderungen begleichen kann, wenn wir auch auf die Beträge der RK 5 nichts erhalten.
▪	Die Eigentumswohnung steht leer, wäre vermietbar: Wie vorstehend!
▪	Der Schuldner wohnt selbst in der Eigentumswohnung: Ein Antrag auf Zwangsverwaltung durch die Eigentümergemeinschaft hat keinen wirtschaftlichen Sinn! Die Kosten stehen in keinem Verhältnis zu den möglichen Erträgen (umlagefähige Nebenkosten). Mit Rücksicht auf die Rechtsprechung des BGH[391] ist der Versuch aussichtslos, den Schuldner durch Androhung des Entzugs der Schuldnerwohnung (§ 149 Abs. 2 ZVG) zur Zahlung des Hausgeldes zu bewegen.

Rz. 501

Ergebnis: Die Eigentümergemeinschaft ist gut beraten, keinen Antrag auf Zwangsverwaltung zu stellen und ihr nur beizutreten, wenn der Gläubiger eine gut geführte Zwangsverwaltung durch Antragsrücknahme beenden will. Anderenfalls ist der Antrag auf Zwangsversteigerung – ebenso wie für die Kassen öffentlicher Lasten – immer die bessere Alternative.

Rz. 502

Will sie aber einen solchen Antrag stellen oder dem Verfahren beitreten,

▪	benötigt sie einen Zahlungstitel, den sie auch im Mahnverfahren erlangen kann (er muss aber ausweisen, dass es sich um eine privilegierte Forderung handelt);[392]
▪	muss die Forderung 3 % des Einheitswertes übersteigen[393] (§ 10 Abs. 3 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG) und
▪	muss sie die Höhe des Einheitswertes glaubhaft machen.[394] Nach der Neufassung des § 10 Abs. 3 ZVG kann sie gegen Vorlage des Titels eine Mitteilung des Einheitswertes durch die Steuerbehörde verlangen. Sie erspart sich diese Mühe, wenn in einem (auch kürzlich erst beendeten) Zwangsversteigerungsverfahren wegen § 54 Abs. 1 S. 4 GKG bereits eine solche Mitteilung vorliegt oder der Verkehrswert festgesetzt wurde.[395]

[391] Rpfleger 2008, 268: Dass der Schuldner seiner Verpflichtung zur Zahlung des laufenden Wohngeldes nicht nachkomme, verteuere zwar die Zwangsverwaltung für den betreibenden Gläubiger, gefährde sie jedoch nicht!

[392] Zur falschen Bezeichnung im Titel: LG Mönchengladbach Rpfleger 2009, 237.

[393] Einen Sinn hat diese Regelung für die Zwangsverwaltung nicht, da deren Anordnung keinen Eigentumsverlust zur Folge hat. Aber es ist auch keine Ausnahme vorgesehen. Nur die Höchstsumme findet keine Anwendung, da in der Zwangsverwaltung keine Wertfestsetzung erfolgt (§ 156 Abs. 1 S. 3 ZVG).

[394] BGH IGZInfo 2009, 127.

[395] BGH Rpfleger 2009, 518.