Der Garagenüberbau

Leitsatz

1. Die Beseitigung einer unter überschreitung der im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung vorgesehenen Maße errichteten Garage kann grundsätzlich verlangt werden. Das Beseitigungsverlangen ist jedoch dann mißbräuchlich, wenn sich die Herstellung des an sich gebotenen Zustands im Verhältnis zum Ausmaß der Beeinträchtigung als unverhältnismäßig erweist (Leitsatz der Redaktion).

2. Die Bindung eines nachteilig betroffenen Wohnungseigentümers an die von seinem Rechtsvorgänger erteilte Zustimmung zu einer baulichen Veränderung besteht nur dann, wenn die bauliche Maßnahme im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge bereits - zumindest teilweise - vorgenommen worden ist.

Sachverhalt

Zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehörte laut Teilungserklärung auch eine Garage. Zum Zeitpunkt des Eintritts eines anderen Wohnungseigentümers in die Wohnungseigentümergemeinschaft war diese Garage noch nicht errichtet. Einige Zeit später wurde die Garage schließlich errichtet. Nach deren Fertigstellung verlangte der eingetretene Wohnungseigentümer den Rückbau der Garage auf die in der Teilungserklärung zugrundegelegten Maße, da die Garage in ihren Ausmaßen die vorgesehene Länge um fast das Doppelte und in der Höhe um ca. 50 cm überschritt.

Entscheidung

Zwar konnte der eintretende Wohnungseigentümer letztlich mit seinem Begehren auf Rückbau der Garage nur teilweise durchdringen, was jedoch nicht heißen soll, daß das Ignorieren der baulichen Höchstgrenzen in der Teilungserklärung grundsätzlich hinzunehmen ist. Dies ist nicht der Fall.

Wer sich beim Bau eines in der Teilungserklärung vorgesehenen aber noch nicht errichteten Gebäudes bzw. Gebäudeteils nicht an die vorgegebenen Maße hält, muß unter Umständen mit einem Rückbau auf die zulässigen Höchstgrenzen rechnen. Hier besteht ein entsprechender Beseitigungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer, da es sich bei der Errichtung unter Mißachtung der vorgegebenen Höchstwerte um eine bauliche Veränderung des Wohnungseigentums handelt. Bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist nicht nur eine Veränderung bereits vorhandener Gebäudeteile, sondern jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht, soweit sie über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Eine solche bauliche Veränderung bedarf dann der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer, denen durch die bauliche Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein nicht ganz unerheblicher Nachteil erwächst.

Grundsätzlich also besteht der Anspruch auf Rückbau der Garage auf die in der Teilungserklärung vorgesehenen Maße. Letztlich jedoch kommt es in diesem Zusammenhang immer auf die konkrete Lage des Einzelfalls an. Dem Anspruch des eintretenden Wohnungseigentümers wurde insoweit stattgegeben, als es um die Länge der Garage ging. Durch das überschreiten derer Ausmaße um annähernd das Doppelte als in der Teilungserklärung vorgesehen, wurde der Wohnwert des Sondereigentums des eintretenden Wohnungseigentümers erheblich beeinträchtigt. Ungeachtet dessen haben die Erbauer die übrigen Wohnungseigentümer auf Dauer von der Mitbenutzung eines nicht unwesentlichen Teils des Grundstücks ausgeschlossen. Letztlich haben sie eine Ausdehnung ihres Sondereigentums bewirkt, das streng genommen eines einstimmigen Beschlusses der übrigen Wohnungseigentümer sowie der Eintragung ins Grundbuch bedurft hätte.

Andererseits kann sich ein Beseitigungsbegehren unter Mißachtung des Gebots von Treu und Glauben auch als mißbräuchlich darstellen kann. Das war vorliegend hinsichtlich des überbaus in der Höhe der Fall. Die zulässigen Grenzen beim Bau der Garage wurden zwar überschritten, letztlich wurde der Wohnungseigentümer jedoch hierdurch nicht wesentlich beeinträchtigt. Die Herstellung des an sich gebotenen Zustandes stand in keinem Verhältnis zum Ausmaß der Beeinträchtigung und war somit unverhältnismäßig.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.08.1997, 3 Wx 227/97

Fazit:

Die Erbauer der Garage wandten im Rechtsstreit ein, die Rechtsvorgänger des eingetretenen Wohnungseigentümers hätten der Errichtung der Garage in den streitigen Ausmaßen zugestimmt. Hiermit konnten sie letztlich nicht durchdringen. Zwar ist anerkannt, daß die Beseitigung einer baulichen Veränderung von einem nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer dann nicht verlangt werden kann, wenn dessen Rechtsvorgänger der Errichtung zugestimmt hatte. Das gilt selbstredend aber nur dann, wenn im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge - also dem Erwerb der Eigentumswohnung - die bauliche Veränderung zumindest teilweise schon vorgenommen wurde. Denn nur in diesem Fall überhaupt sieht der Erwerber die Baumaßnahme und kann sich entscheiden, ob er sein Wohnungseigentum so erwerben will.