Brutto- oder Teilinklusivmiete - Zur Einbeziehung der Betriebskosten bei Anpassung an Vergleichsmiete

Leitsatz

Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht.

Fakten:

Der Vermieter hatte den Mieter unter Berufung auf den Mietspiegel aufgefordert, einer Erhöhung der Nettomiete von 500 auf 550 Euro zuzustimmen. Der Mieter erklärte sich lediglich mit einer Erhöhung auf 530 Euro einverstanden. Nachdem ein Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmite auf 526 Euro netto beziffert hatte, machte der Vermieter geltend, dass der Mieter die Kosten für Versicherung und Grundsteuer nach dem Mietvertrag nicht gesondert zu zahlen hätte (Teilinklusivmiete). Zur ortsüblichen Nettomiete kämen diese Nebenkosten deshalb noch hinzu. Der BGH hat das nachgebesserte Mieterhöhungsverlangen als formell wirksam und materiell begründet angesehen. Das Erhöhungsschreiben enthielt zwar keine Angaben zu den Betriebskosten. Bei Erhöhung einer Bruttomiete oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten gemäß § 558b Abs. 3 BGB noch im Rechtsstreit über die Mieterhöhung nachholen. Darin liegt kein weiteres eigenständiges Mieterhöhungsverlangen. Diese Nachbesserung unterliegt weder der Jahresgrenze des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB noch der erneuten 15-monatigen Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.01.2010, VIII ZR 141/09

Fazit:

Nach der BGH-Rechtsprechung muss auch bei der Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete, die auf einem Mietspiegel beruht, der Nettomieten ausweist, eine Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Brutto-miete einerseits, Nettomiete andererseits - gewährleistet sein. Dazu muss in Höhe der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten entweder ein Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete vorgenommen oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechntet werden.