Brandenburgisches OLG Urteil vom 02.07.2008 - 3 U 156/07

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Urteil vom 03.07.2007; Aktenzeichen 2 O 73/07)

Tenor

I. Die Berufung des Klägers gegen das am 3.7.2007 verkündete Urteil des LG Neuruppin - 2 O 73/07 - wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Prozessparteien streiten - nach Abschluss eines Teilvergleichs in erster Instanz betreffend die Mietzahlungen für Januar bis einschließlich Juni 2006 (GA II 228, 229) - im Kern darum, ob das Mietverhältnis, das zwischen ihnen gemäß Vertrag vom 21.10.2004 (Kopie Anlage K10/GA I 98 ff.) über ein Grundstück zur teilgewerblichen Nutzung mit möbliertem Wohnbereich, belegen in der ... Straße 13 in S. (Auszug aus der Liegenschaftskarte GA II 345), bebaut mit einem Bauernhaus und einer teilweise ausgebauten Scheune (Lageplan und Ansichten in Kopie GA II 364 ff.), bestand, erst mit Ablauf des 31.10.2007 sein Ende gefunden hat oder schon zuvor - durch außerordentliche fristlose Kündigung der Beklagten vom 9.5.2006 (Kopie Anlage K6/GA I 26 f.) per 31.7.2006 - beendet wurde. Im Übrigen wird zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Vom LG Neuruppin, das in der Vorinstanz entschieden hat, wurde die Feststellungsklage abgewiesen. Begründend hat die Zivilkammer ausgeführt, die Beklagten seien zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vertragsverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung jedenfalls deshalb befugt gewesen, weil an der Empore im gesamten Obergeschoss des Bauernhauses ein Geländer gefehlt habe. Das erstinstanzliche Urteil, auf das zugleich wegen der Entscheidungsgründe im Einzelnen Bezug genommen wird, ist dem Kläger am 9.7.2007 (GA II 270) - zu Händen seiner erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - zugestellt worden. Er hat am 7.8.2007 (GA II 273) mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel mit einem am 10.9.2007, einem Montag, bei dem OLG Brandenburg eingegangenen Anwaltsschriftsatz begründet (GA II 280 ff.).

Der Kläger ficht das landgerichtliche Urteil, seine bisherigen Darlegungen wiederholend und vertiefend, in vollem Umfange seiner Beschwer an. Dazu trägt er insbesondere Folgendes vor:

Zu Unrecht habe die Eingangsinstanz in dem fehlenden Geländer an der Empore im Obergeschoss des Bauernhauses, einem leicht behebbaren Umstand, einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagten gesehen. Die Benutzbarkeit des Mietobjekts als Ganzes werde dadurch keineswegs in Frage gestellt; in der oberen Etage befänden sich nur die kleine Galerie und ein einzelnes - kleines und abgelegenes Zimmer - von insgesamt elf Räumen, die sich auf zwei Gebäude verteilten, nicht aber, wie vom LG angenommen wurde, Büro- und Geschäftsräume, die den Kernbereich des Mietgegenstandes ausmachten. Diesbezüglich entfalte das angefochtene Urteil auch keine Tatbestandswirkung, weil darin lediglich eine unvollständige und sinnentstellende Wiedergabe seines - des Klägers - schriftsätzlichen Vorbringens enthalten sei. Als unzutreffend erweise sich ferner die Auffassung der Zivilkammer, der Kündigungsgrund werde - i.S.v. § 569 Abs. 4 BGB - in dem Kündigungsschreiben der Beklagten vom 9.5.2006 (Kopie Anlagen 6/GA I 26 ff.) genannt; ob ein Wohnraummietverhältnis vorliege, beurteile sich in diesem Zusammenhang allein nach dem Beklagtenvorbringen. Schließlich treffe es schon wegen der leichten Behebbarkeit des Problems nicht zu, dass die generell erforderliche Fristsetzung oder Abmahnung seitens der Beklagten im Streitfall ausnahmsweise entbehrlich gewesen sei. Da die Beklagten erst vier Monate nach dem Mietminderungsschreiben vom 9.1.2006 (Kopie Anlage K3/GA I 16 f.) die Kündigung erklärt und eine weitere Auslauffrist von drei Monaten beansprucht hätten, werde zudem deutlich, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses keineswegs unzumutbar gewesen sei. Andere Kündigungsgründe bestünden ebenfalls nicht. Es seien keine weiteren Mängel vorhanden gewesen. Das Fehlen der Dachblende am nicht ausgebauten Scheunenteil habe weder zu Schimmelbildungen noch zu Feuchtigkeit im Gebäude geführt. Das Waschbecken sei allein wegen seiner unzulänglichen Montage herabgefallen. Die Fachwerkkonstruktionen des nicht ausgebauten Scheunenteils haben über die notwendige Stabilität verfügt. Auch gegen die Formwirksamkeit des Mietvertrags könnten keine durchgreifenden Bedenken erhoben werden;...