Blersch/Goetsch/Haas, InsO Grundsteuer / Haftung

Rn 13

Neben dem Eigentümer haftet persönlich für die Grundsteuer der Nießbraucher und der Erwerber gemäß § 11 GrStG.

Die Haftung des Erwerbers ist zeitlich begrenzt auf zwei Jahre, nämlich das Jahr, in das der Erwerb fällt und das vorhergehende Jahr. Ausgeschlossen ist diese Haftung wenn der Erwerber die Immobilie aus einer Insolvenzmasse erwirbt oder im Zwangsversteigerungsverfahren. Dinglich haftet neben dem Eigentümer auch die Immobilie.

Dies ergibt sich aus § 12 GrStG. Die Grundsteuer ruht auf dem Steuergegenstand als steuerliche Last und ist im Falle einer Versteigerung in der Rangklasse § 10 Nr. 3 ZVG einzuzuordnen. Auch diese Haftung ist zeitlich beschränkt auf das laufende Jahr und die 2 vorhergehenden Jahre. Aufgrund dieser dinglichen Haftung hat der Grundschuldgläubiger im Insolvenzverfahren ein Recht auf abgesonderte Befriedigung gem. § 49 InsO.

Rn 14

Ist die Grundsteuer Insolvenzforderung, wird der Grundschuldgläubiger wohl das Recht auf abgesonderte Befriedigung in Anspruch nehmen.

Ist die Grundsteuer Masseverbindlichkeit, wird teilweise vertreten, dass sich der Grundschuldgläubiger vorrangig aus der abgesonderten Befriedigung zu bedienen hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn bereits die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betrieben wird. Diese Rechtsansicht ist in Bezug auf ein Zwangsversteigerungsverfahren abzulehnen. Bestehen für eine Steuerschuld Sicherheiten, wie die dingliche Haftung, so hat der Steuergläubiger grundsätzlich die Wahl, wen er in Anspruch nimmt. Eine Masseverbindlichkeit erlischt nicht dadurch, dass zusätzlich eine dingliche Sicherheit besteht.

Steht das Objekt unter Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter verpflichtet die Nutzungen des Grundstücks zu ziehen und die Lasten zu tragen. Insoweit ist die Immobilie nicht Gegenstand der Masse. Der Zwangsverwalter ist im Rahmen der Zwangsverwaltung auch verpflichtet die öffentlichen Lasten des Grundstücks und damit die Grundsteuer zu zahlen. Damit ist eine Grundsteuer, für den Zeitraum, für den die Zwangsverwaltung angeordnet ist, nicht Masseverbindlichkeit.