Leitsatz (amtlich)

›Scheidet ein Mieter, der die Mietsache untervermietet hat, im Einvernehmen mit seinem Vermieter und seinem Untermieter aus beiden Mietverhältnissen zugunsten eines an seine Stelle tretenden Dritten aus, so muß er sich so behandeln lassen, als habe er die Mietsache im Zeitpunkt seines Ausscheidens im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB zurückerhalten (im Anschluß an BGH Urteil vom 2. Oktober 1968 - VIII ZR 197/66 - LM BGB § 558 Nr. 13 = NJW 1968,

2241).‹

 

Tatbestand

Der Kläger erhebt als Konkursverwalter der Firma S. GmbH (Firma S.) Schadensersatzansprüche nach dem Einsturz der Giebelwand einer Lagerhalle, die die Beklagte im Jahre 1982 von der späteren Gemeinschuldnerin gemietet hatte.

Eigentümerin des Geländes, auf dem die Lagerhalle steht, ist die Firma K. AG. Von dieser hatte es die Firma S. gemietet (oder gepachtet). Zum 1. Juli 1982 vermietete die Firma S. die Lagerhalle an die Beklagte. Es wurde vereinbart, daß das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit galt und von beiden Seiten mit vierteljährlicher Frist zum 30. Juni eines Jahres kündbar war. Die Beklagte lagerte in der Halle Getreide.

In der Nacht vom 23. zum 24. November 1984, in der Sturmböen bis Windstärke 11 auftraten, stürzte die Giebelwand der Lagerhalle im dritten Stockwerk ein. Die herabfallenden Steine beschädigten sowohl das gegenüberliegende Gebäude als auch zwei Förderbänder der Firma S., über welche diese ihre Humusproduktion laufen ließ. Da sich die Firma S. gegenüber der Eigentümerin zur Instandhaltung der Gebäude verpflichtet hatte, ließ sie die Giebelwand im Januar 1985 wieder instand setzen. Sie machte die Beklagte für den eingetretenen Schaden verantwortlich; denn diese habe das Getreide nicht fachgerecht, nämlich zu hoch gegen die Außenwand aufgeschüttet. Mit Schreiben vom 5. Februar 1985 verlangte die Firma S. von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von 163.327,50 DM. Die Beklagte lehnte die Zahlung - nach Einschaltung ihrer Haftpflichtversicherung, der A. Versicherungs AG - mit der Begründung ab, der Schaden sei auf mangelhafte Bauweise der Giebelwand, insbesondere auf das Fehlen einer Verankerung der Wand im Dachstuhl, in Verbindung mit den aufgetretenen Windböen zurückzuführen. Hingegen sei das Getreide in zulässiger - mittlerer Schütthöhe gelagert worden, ohne die Standsicherheit der Giebelwand zu gefährden.

Mit Jahresbeginn 1986 trat - nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien - eine Änderung in den Vertragsbeziehungen ein: Die Eigentümerin, Firma K. AG, kündigte der Firma S. einvernehmlich das mit dieser bestehende Mietverhältnis und schloß ab 1. Januar 1986 einen neuen Mietvertrag mit Jens und Carsten S.. Diese traten im Einvernehmen mit der Beklagten, die unverändert im Besitz der Lagerhalle war, als Vermieter in das bestehende Untermietverhältnis ein.

Im Jahre 1986 fiel die Firma S. in Konkurs; im März 1986 wurde der Kläger zum Konkursverwalter bestellt. Nach weiteren Verhandlungen über das Schadensereignis vom November 1984 verlangte dieser mit der am 19. Juni 1987 eingegangenen, am 14. Juli 1987 zugestellten Klage einen Teilbetrag von 100.000 DM. Er stützte den Anspruch in erster Linie auf die von der Firma S. aufgewandten Kosten für die Erneuerung des eingestürzten Giebels in Höhe von 35.833,05 DM, weiter auf Aufräumkosten in Höhe von 22.425 DM und außerdem auf Kosten für die Reparatur bzw. Wiederbeschaffung der beschädigten Förderbänder in Höhe von 30.660 DM und 35.490 DM. Die Beklagte bestritt den Anspruch nach Grund und Höhe. Sie erhob die Einrede der Verjährung und machte dazu geltend: Die Verjährungsfrist nach § 558 Abs. 2 BGB sei mit der Schadensbeseitigung durch die Firma S. im Januar 1985 in Lauf gesetzt worden; spätestens habe die Verjährung am 1. Januar 1986 mit der Beendigung ihres Mietverhältnisses mit der Firma S. und Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit Jens und Carsten S. begonnen. Der Kläger hielt die Einrede der Verjährung jedenfalls wegen der mit der Beklagten und der A. Versicherungs AG geführten Verhandlungen für nicht begründet.

Das Landgericht gab der Klage in Höhe von 97.479,05 DM statt, davon 19.690 DM und 19.531 DM für die beiden Förderbänder. Auf die Berufung der Beklagten änderte das Oberlandesgericht diese Entscheidung ab und wies die Klage ab.

Hiergegen richtet sich die Revision des Klägers mit dem Ziel der Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache in die Vorinstanz.

1. Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob und in welchem Umfang die Beklagte den Einsturz der Giebelwand verursacht und verschuldet hat, da etwa hieraus abzuleitende mietvertragliche Ansprüche der Firma S. jedenfalls nach § 558 Abs. 2 in Verbindung mit der hier entsprechend anzuwendenden Vorschrift des § 852 Abs. 2 BGB verjährt seien. Die Firma S. habe die Lagerhalle im Januar 1985 i.S. von § 558 Abs. 2 BGB zurückerhalten, als sie die Giebelwand habe reparieren lassen. Auch wenn ihr dabei nicht der Besitz an der Mietsache insgesamt eingeräumt worden sei, habe sie doch die für die Instandsetzung der beschädigten Wand notwendige Sachherrschaft über diesen Teil der Mietsache erhalten und sei auf diese Weise in die Lage versetzt worden, die aus ihrer Sicht notwendigen Feststellungen über die Schadensursachen zu treffen. Damit habe die sechsmonatige Verjährung nach § 558 Abs. 2 BGB begonnen. In Anbetracht der seinerzeit noch zwischen der Firma S., der Beklagten und deren Versicherung geführten Verhandlungen und der hierdurch gemäß § 852 Abs. 2 BGB zeitweise eingetretenen Hemmung des Verjährungsablaufs sei die Verjährung sodann im September 1985 eingetreten. Bei Einreichung der Klage im Juni 1987 sei die Verjährungsfrist demnach abgelaufen gewesen.

2. Diesen Ausführungen tritt die Revision zu Recht entgegen.

Die sechsmonatige Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters (Verpächters, § 581 Abs. 2 BGB) wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache beginnt nach § 558 Abs. 2 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält.

a) Unter die Verjährungsfrist des § 558 BGB fallen neben den Schadensersatzansprüchen des Vermieters (Verpächters) aus Obhutspflichtverletzung und positiver Vertragsverletzung auch konkurrierende gesetzliche Ansprüche (BGHZ 98, 59, 64; 61, 227, 231). Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Schaden - nur - an der Mietsache selbst entstanden ist. Es reicht aus, daß die Beschädigung der gemieteten Sache zu weiteren Sachschäden geführt hat (BGHZ 61 aaO.; Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts und Wohnraummiete VI Rdn. 12).

Hiernach werden alle von dem Kläger geltend gemachten Schadenspositionen von der kurzen Verjährung erfaßt: Die Kosten für die Reparatur der beschädigten Giebelwand (35.833,05 DM) betreffen den unmittelbaren Schaden, nämlich die Verschlechterung der gemieteten Sache selbst; die Kosten für die Aufräumarbeiten auf dem Pachtgrundstück der Firma S. dienten der Beseitigung des über den unmittelbaren Schaden an der zerstörten Wand hinaus durch den Einsturz eingetretenen weiteren Schadens; die Kosten für die Reparatur bzw. Wiederbeschaffung der beschädigten oder zerstörten Förderbänder der Firma S. (noch 19.690 DM und 19.531 DM) sind durch die Beseitigung eines ›weiteren Sachschadens‹ am Eigentum der Firma S. entstanden, der ebenfalls durch den Einsturz der Giebelwand verursacht worden ist (vgl. BGHZ 98, 59 ff). Der von der Revision zu der letztgenannten Schadensposition erhobene Einwand, hier handele es sich um eine Beschädigung von Sachen auf einem Nachbargrundstück, die nicht Teil der Mietsache gewesen seien, daher greife - wie in dem Fall der Entscheidung BGHZ 86, 71, 80 f - insoweit die kurze Verjährungsfrist des § 558 Abs. 2 BGB nicht ein, trifft nicht zu. In der Entscheidung BGHZ 86, 71 ff hat der Bundesgerichtshof unter Bezugnahme auf BGHZ 61, 227, 231 die Geltung der kurzen Verjährungsfrist des § 558 Abs. 2 BGB lediglich für den Fall in Frage gestellt, daß ein Schaden ausschließlich an nicht vermieteten Gegenständen entstanden ist. Darum geht es hier jedoch nicht. Hier sind vielmehr, wie bei dem der Entscheidung BGHZ 98, 59, 64 zugrundeliegenden Sachverhalt, Schäden sowohl an dem Mietgegenstand, nämlich der Lagerhalle selbst, als auch an nicht vermieteten Gegenständen entstanden. Bei dieser Sachlage ergreift § 558 Abs. 2 BGB alle geltend gemachten Schadenspositionen, ohne daß es darauf ankommt, ob der Schaden an der vermieteten Sache überwiegt (vgl. Bub/Treier/Gramlich aaO. VI Rdn. 12).

b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Verjährung nach § 558 Abs. 2 BGB indessen nicht schon im Januar 1985 begonnen.

Mit der Instandsetzung der zerstörten Giebelwand hat die Firma S. die Halle nicht i.S. von § 558 Abs. 2 BGB ›zurückerhalten‹. Wie der Senat mit Urteil vom 10. Juli 1991 (XII ZR 105/90 = NJW 1991, 2416) entschieden hat, erfordert die Rückgabe der Mietsache, an die § 558 Abs. 2 BGB den Beginn der kurzen Verjährungsfrist anknüpft, nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden soll, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses und des Besitzes des Mieters lediglich einen von diesem gestatteten Zutritt erhält, um sich in der Mietsache umzusehen. Dann fehlt es an dem von der Rechtsprechung stets hervorgehobenen Erfordernis, daß der Vermieter einen auf eigener Sachherrschaft beruhenden ›freien Zutritt‹ zu der Mietsache hat und in die Lage versetzt wird, sich ›ungestört‹ ein Bild von ihrem Zustand zu machen.

Da die Beklagte sowohl nach der Zerstörung der Giebelwand als auch vor und während der Dauer ihrer Wiederherstellung stets im unmittelbaren Besitz der Lagerhalle verblieben ist, hat die Firma S. hiernach - auch wenn sie in der Halle zunächst Feststellungen über die Schadensursachen treffen (lassen) und später die Instandsetzung durchführen (lassen) konnte - nicht die für eine Rückgabe i.S. von § 558 Abs. 2 BGB erforderliche eigene Sachherrschaft über die Mietsache erhalten. Darauf, daß die Beklagte sie bei ihren Ermittlungen über die Schadensursachen nicht behindert hat, kommt es nicht an.

Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung nicht bestehen bleiben.

3. Nach den bisher getroffenen Feststellungen läßt es sich auch nicht mit anderer Begründung halten (§ 563 ZPO).

Denn die Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben nicht, daß die erhobenen Schadensersatzansprüche vor Einreichung der Klage verjährt waren.

a) Allerdings läßt sich der Beginn der Verjährungsfrist bestimmen. Er ist mit dem Ablauf des 31. Dezember 1985 anzusetzen, als das Mietverhältnis über die Lagerhalle zwischen der Firma S. und der Beklagten beendet und ein neues Mietverhältnis mit Jens und Carsten S. begründet wurde.

Nach dem unstreitigen Tatbestand des Berufungsurteils sind Jens und Carsten S. ab 1. Januar 1986 ›auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis mit der Beklagten eingetreten‹, nachdem zuvor die Eigentümerin (Firma K. AG) der Firma S. ›einvernehmlich das mit dieser bestehende Mietverhältnis gekündigt‹ und einen neuen Mietvertrag mit Jens und Carsten S. abgeschlossen hatte. Jens und Carsten S. haben der Beklagten unter dem 25. März 1986 mitgeteilt, sie seien seit dem 1. Januar 1986 Pächter des Betriebsgeländes und haben sie aufgefordert, den Pachtzins in Zukunft auf eines ihrer Konten zu entrichten. Dem ist die Beklagte nachgekommen.

Damit hat sie zumindest durch schlüssiges Verhalten der Beendigung ihres bisherigen Untermietverhältnisses mit der Firma S. und der Begründung eines neuen Untermietverhältnisses mit Jens und Carsten S. zugestimmt, wobei für die Beurteilung nach § 558 Abs. 2 BGB dahingestellt bleiben kann, ob (auch) die Beklagte von vornherein von dem (›einvernehmlichen‹) Wechsel des Hauptmieters Kenntnis hatte oder erst nachträglich hiervon erfahren hat. Im Blick auf § 558 Abs. 2 BGB kommt es maßgeblich darauf an, daß die Firma S. im Einvernehmen (jedenfalls) mit der Grundstückseigentümerin als Hauptvermieterin und Jens und Carsten S. als neuen Hauptmietern und Untervermietern vorzeitig aus ihrer Stellung als Mieterin und Untervermieterin - unter Beendigung ihrer beiderseitigen Vertragsbeziehungen - ausgeschieden ist, der Begründung eines neuen Hauptmietverhältnisses zwischen der Firma K. AG und Jens und Carsten S. sowie eines neuen Untermietverhältnisses zwischen Jens und Carsten S. und der Beklagten zugestimmt und damit eine Rückgabe der Halle an sich selbst unmöglich gemacht hat.

Da sie sich dieser Möglichkeit freiwillig begeben hat, läßt sich der Fall für die Beurteilung nach § 558 Abs. 2 BGB mit dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. Oktober 1968 (VIII ZR 197/66 = LM BGB § 558 Nr. 13 = NJW 1968, 2241) zugrunde liegenden vergleichen. Dort hatte der Vermieter mit dem Untermieter seines Mieters während des Bestehens des Mietvertrages seinerseits einen neuen Mietvertrag geschlossen, der sich zeitlich an den auslaufenden Vertrag anschloß, wobei der Untermieter im Einverständnis des Vermieters den unmittelbaren Besitz an der Mietsache behielt. Dazu hat der Bundesgerichtshof in dem genannten Urteil aufgeführt: Hier könne ›keine Rede davon sein, daß der Vermieter die Sache nicht zurückerhalten hat und deshalb die Verjährung seiner Ansprüche nicht zu laufen beginnt. Zurückerhalten hat er in einem solchen Falle die Mietsache vielmehr im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses. Er hat, wenn der Untermieter an sich zur Räumung und Herausgabe bereit ist, bei Ablauf des Mietvertrages die Möglichkeit, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben. Begibt er sich dieser Möglichkeit, indem er den bisherigen Untermieter als Mieter den unmittelbaren Besitz fortsetzen läßt, so kann das nicht dazu führen, daß zum Nachteil des Mieters der Beginn der Verjährung der Ersatzansprüche hinausgeschoben wird‹.

Der Rechtsgedanke, der jener Entscheidung zugrunde liegt, greift auch hier ein. Auch im vorliegenden Fall hat sich die Firma S. als (Unter-)Vermieterin im Einvernehmen mit den Beteiligten freiwillig mit einer Fortsetzung des unmittelbaren Besitzes der Beklagten an der Lagerhalle - bei Beendigung des Untermietvertrages und Neubegründung der Vertragsbeziehungen - einverstanden erklärt u nd sich damit selbst die Möglichkeit genommen, wieder in den Besitz der Halle zu gelangen. Dieses Verhalten der Firma S. kann - ebenso wie das des Vermieters in dem seinerzeit entschiedenen Fall - nicht dazu führen, daß der Beginn der Verjährung ihrer Ersatzansprüche zum Nachteil der Beklagten hinausgeschoben wird. Die Firma S. muß sich vielmehr unter den gegebenen Umständen so behandeln lassen, als habe sie mit der Beendigung ihres Mietverhältnisses und dem Ausscheiden aus dem Untermietvertrag zum 31. Dezember 1985 die Lagerhalle i.S. von § 558 Abs. 2 BGB zurückerhalten.

b) Trotzdem kann der Senat nicht davon ausgehen, daß der Klageanspruch verjährt ist. Denn da die Parteien unstreitig über den 31. Dezember 1985 hinaus Verhandlungen über das Schadensereignis und die Verpflichtung zur Tragung der entstandenen Kosten geführt haben, kommt eine Hemmung der Verjährung nach § 852 Abs. 2 BGB in Betracht.

Diese Vorschrift hat das Berufungsgericht zu Recht herangezogen. Dabei hat es rechtsfehlerfrei für den Bereich des § 558 Abs. 2 BGB den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung neben § 852 Abs. 2 BGB für nicht zulässig gehalten. Wie der Bundesgerichtshof in dem von dem Berufungsgericht herangezogenen Urteil BGHZ 93, 64, 69 f. unter Darlegung der früheren Rechtsprechung aus der Zeit vor der Geltung des § 852 Abs. 2 BGB ausgeführt hat, ist seit Einführung dieser Vorschrift in allen Fällen, in denen der Vermieter sich wegen seiner Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache auf Verhandlungen einläßt, nunmehr (nur) die Hemmungsvorschrift des § 852 Abs. 2 BGB anzuwenden.

Die Hemmungswirkung i.S. von § 852 Abs. 2 BGB endet, wenn der eine oder andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert, was hier mit dem Schreiben der A. Versicherungs AG vom 9. Juli 1986 geschehen sein könnte. Allerdings schließt das Scheitern von Verhandlungen nicht aus, daß diese später - hier unter Umständen durch das Schreiben des Rechtsanwalts R. als Vertreter der Beklagten vom 9. Januar 1987 - wieder aufgenommen werden und während des Schwebens der erneuten Verhandlungen die Verjährung (sofern sie noch nicht eingetreten ist) wiederum gehemmt wird (vgl. BGB-RGRK/Kreft 12. Aufl. § 852 Rdn. 93 a.E.; Staudinger/Schäfer BGB 12. Aufl. § 852 Rdn. 121 a.E.). Zu dem Verlauf, einem etwaigen Abbruch und ggf. einer Wiederaufnahme der Verhandlungen in der Zeit vom 1. Januar 1986 bis zur Einreichung der Klage im Juni 1987 (vgl. § 270 Abs. 3 ZPO) hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bisher keine Feststellungen getroffen.

Zur Nachholung der hiernach insgesamt erforderlichen weiteren Feststellungen und zur erneuten Prüfung und Entscheidung ist die Sache an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 2993099

NJW 1992, 687

BGHR BGB § 558 Abs. 2 Zurückerhalten 5

BGHR BGB § 558 Abs. 2 Zurückerhalten 6

BGHR BGB § 852 Abs. 2 Anwendungsbereich 4

DRsp I(133)476a-c

EWiR § 558 BGB 2/92, 761

WM 1992, 364

ZMR 1992, 96

MDR 1992, 671

WuM 1992, 71

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