BayObLG Beschluss vom 18.03.1999 - 2Z BR 182/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohngeldforderung

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 4700/98)

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 402/97)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 19. November 1998 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Amtsgerichts Nürnberg vom 3. April 1998 wird zurückgewiesen.

III. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.052 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage; die Antragsteller machen gegen den Antragsgegner, der aufgrund Kaufvertrags und Auflassung vom 6.11.1992 seit dem 15.11.1994 als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist, aus der am 10.6.1997 genehmigten Jahresabrechnung 1996 eine Wohngeldforderung von 2.052,61 DM geltend.

Die Einzelabrechnung des Antragsgegners weist für ihn auf Seite 1 Gesamtkosten von 2.604,65 DM und Vorauszahlungen von 552,04 DM aus. Auf Seite 2 (Rückseite – „Konten”) sind ein „Saldovortrag ABR 1995” in Höhe von 1.943,96 DM unter der Rubrik „Ausgabe” sowie 12 monatliche Vorauszahlungen von je 208 DM unter der Rubrik „Einnahme” angegeben. Der Saldovortrag 1995 stammt zumindest ganz überwiegend aus den Jahresabrechnungen 1991/1992, bei deren Genehmigung der Antragsgegner noch nicht Eigentümer oder Besitzer der Wohnung war.

Am 6.4.1995 hatten die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 1 „Buchhalterische Behandlung von Abrechnungssalden” beschlossen, daß die „Salden aus Vorjahresabrechnungen … in Fortsetzung der bisherigen Praxis auch künftig in die Buchhaltung des folgenden Wirtschaftsjahres übertragen” werden, daß dies auch bei Eigentümerwechseln gelten solle und die Beteiligten einen eventuellen Ausgleich intern herbeizuführen hätten; die an der Veräußerung Beteiligten hafteten der Gemeinschaft als Gesamtschuldner. Dieser Eigentümerbeschluß und der Beschluß über die Jahresabrechnung 1996 sind bestandskräftig.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 2.052,61 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 11.7.1997 (Fälligstellung der Salden laut Eigentümerbeschluß vom 10.6.1997 zum 10.7.1997) zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dem Antrag mit Beschluß vom 3.4.1998 in vollem Umfang entsprochen. Aus der Jahresabrechnung 1996 ergebe sich eine Schuld des Antragsgegners in dieser Höhe. Ob der Betrag richtig ermittelt worden sei, könne wegen der Bestandskraft der Abrechnung dahingestellt bleiben. Aus dem Eigentümerbeschluß vom 6.4.1995 folge überdies, daß sich die Genehmigung der Jahresabrechnung 1996 auf den aus der Vorjahresabrechnung übertragenen Saldo habe beziehen sollen.

Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts mit Beschluß vom 18.11.1998 aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Die Antragsteller, denen der Beschluß des Landgerichts am 26.11.1998 zugestellt worden ist, haben dagegen am 9.12.1998 sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das rechtzeitig eingelegte und auch im übrigen zulässige Rechtsmittel der Antragsteller ist begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Das Rechtsmittel des Antragsgegners sei begründet. Er weise zu Recht darauf hin, daß er für Zahlungsrückstände seines Rechtsvorgängers nicht einzustehen habe. Grundsätzlich hafte für Schulden aus Jahresabrechnungen jeweils derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlußfassung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen sei. Daran ändere sich nichts, wenn es sich um Forderungen aus einem Zeitraum handle, in dem sowohl der jetzige Eigentümer wie auch dessen Rechtsvorgänger nutzungsberechtigt gewesen seien; dieser Umstand betreffe nur das Innenverhältnis.

Dies bedeute, daß der Antragsgegner nicht für Rückstände aus den Jahren 1991 bis 1993 einzustehen habe. Darüber sei am 7.11.1994, also vor der Eigentumsumschreibung auf den Antragsgegner, beschlossen worden. Der Antragsgegner hafte erst für Rückstände ab dem Abrechnungszeitraum 1994. Die Abrechnung für dieses Jahr enthalte offensichtlich aus den Vorjahren übertragene Altschulden in Höhe von 2.810,72 DM. Allein die Tatsache, daß die Antragsteller nunmehr aufgrund der Jahresabrechnung 1996 einen geringeren Betrag forderten beweise, daß der Antragsgegner für die Jahre 1994 bis 1996 mehr gezahlt habe als Lasten und Kosten auf ihn entfielen.

Der Eigentümerbeschluß vom 6.4.1995 ändere an dem Ergebnis nichts. Eine Haftung für rückständige Verbindlichkeiten des Rechtsvorgängers sei dem Gesetz unbekannt. Der Beschluß sei auch nichtig, weil er im Ergebnis einen Vertrag zu Lasten Dritter darstelle. Eine solche Haftung könne zwar in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) begründet werden; hier fehle es aber an einer derartigen Bestimmung. Dies bedeute, daß die Antragstell...