BayObLG Beschluss vom 08.12.2004 - 2Z BR 151/04

Leitsatz (amtlich)

Eine Jahresabrechnung ist nur nachvollziehbar, wenn die Buchungsvorgänge in einer für die Wohnungseigentümer verständlichen Weise dargestellt sind.

Verfahrensgang

LG Traunstein (Beschluss vom 23.06.2004; Aktenzeichen 4 T 741/04)

AG Traunstein (Aktenzeichen 3 UR II 528/03)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zu 1) wird der Beschluss des LG Traunstein v. 23.6.2004 in den Nrn. 1, 2 und 4 aufgehoben.

II. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung v. 15.2.2003 zu den Tagesordnungspunkten 3.1 (Jahresabrechnung 2000) und 3.2 (Jahresabrechnung 2001) werden für ungültig erklärt.

III. Die sofortige weitere Beschwerde der Rechtsbeschwerdeführerin zu 2) wird verworfen.

IV. Von den Gerichtskosten des Verfahrens beim AG haben der Antragsteller zu 1) und der Antragsteller zu 3) als Gesamtschuldner 1/4 und die weitere Beteiligte 3/4 zu tragen. Von den Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens haben der Antragsteller zu 1) einen Anteil von 1/4 und die weitere Beteiligte einen Anteil von 3/4 zu tragen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben je zur Hälfte die Rechtsbeschwerdeführerin zu 2) und die weitere Beteiligte zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der übrigen Beteiligten im Verfahren beim AG und beim LG hat zu 3/4 die weitere Beteiligte zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten des Antragstellers zu 1) und der Antragsgegner im Rechtsbeschwerdeverfahren hat die weitere Beteiligte zu tragen. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.

V. Der Geschäftswert für das Verfahren beim AG wird auf 86.851 Euro festgesetzt. Insoweit wird der Beschluss des AG v. 9.2.2004 abgeändert. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 64.351 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller, die Rechtsbeschwerdeführerin zu 2) und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

In der Wohnanlage wird ein Hotel betrieben. Die Betriebsräume des Hotels sind unter der Sondereigentumseinheit Nr. 89 zusammengefasst. Die übrigen Einheiten bestehen aus 1-Zimmer-Appartements, die als Hotelzimmer vermietet werden. Die meisten Wohnungseigentümer vermieteten ihr Appartement an eine Hotelbetreibergesellschaft; diese ist gleichzeitig zur Verwalterin der Wohnanlage bestellt. Die Antragsteller und die Rechtsbeschwerdeführerin zu 2) vermieteten ihre Einheit nicht an die Hotelbetreibergesellschaft.

In der Teilungserklärung ist hinsichtlich der Lasten und Kosten Folgendes bestimmt:

In Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG wird Folgendes bestimmt:

Betriebskosten

Die Wohnungseigentümer müssen alle Betriebskosten gemeinsam tragen. Die Kosten der Beheizung einschließlich der Kaminkehrergebühren und Stromkreiskosten für die Heizung werden hälftig nach dem Anteil der Wohnfläche bzw. Nutzfläche und hälftig nach dem jeweiligen Verbrauch, welcher durch geeichte Zähler ermittelt wird, berechnet. Die übrigen Betriebskosten (z.B. öffentliche Abgaben, Versicherungen, Personenaufzug, Allgemeinstrom, Wasser und Abwasserverbrauch und dergleichen) werden entsprechend ihrem Anfall im Verhältnis der Wohnfläche bzw. Nutzfläche auf die Wohnungs- und Teileigentümer umgelegt. Die auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer entfallenden Kostenanteile sind als Teile der Belastungen mit dem Hausgeld an den Verwalter zu zahlen.

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind für jedes Wohnungs- und Teileigentum gleich zu bemessen. Einzelheiten werden in einem Verwaltervertrag geregelt.

Am 15.2.2003 genehmigten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3.1 und 3.2 die Jahresabrechnungen 2000 und 2001. Die Antragsteller haben beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse und - insoweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Interesse - den Eigentümerbeschluss über die Verlängerung des Verwaltervertrags für ungültig zu erklären. Das AG hat mit Beschluss v. 9.2.2004 die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3.1 und 3.2 für ungültig erklärt und den Antrag hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses über die Verlängerung des Verwaltervertrags abgewiesen. Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Der Antragsteller zu 1) hat im Beschwerdeverfahren außerdem beantragt, einen Sonderverwalter zu bestellen. Das LG hat am 23.6.2004 den Beschluss des AG dahin abgeändert, dass es den Antrag auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3.1 und 3.2 abgewiesen hat. Den Antrag auf Bestellung eines Notverwalters hat es abgewiesen. Der Antragsteller zu 1) und die Rechtsbeschwerdeführerin zu 2) haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu TOP 3.1 und 3.2 für ungültig zu erklären.

II. 1. Das Rechtsmittel der Rechtsbeschwerdeführerin zu 2) ist unzulässig, weil bei Zurückweisung eines Beschlussanfechtungsantrags ein Wohnungseigentümer nur dann beschwerdeberechtigt ist, wenn er entweder selbst einen Anfechtungsantrag gestellt hatte oder im Zeitpunkt der Rechtsmitteleinle...