BayObLG Beschluss vom 07.11.2002 - 2Z BR 97/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erhebung einer Sonderumlage

Leitsatz (amtlich)

Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluß über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer voraus. Fehlt der Verteilungsschlüssel, kann der Wohnungseigentümer, von dem Zahlung verlangt wird, die Feststellung begehren, daß er zur Zahlung nicht verpflichtet ist; einer Beschlußanfechtung bedarf es nicht.

Normenkette

WEG § 28

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 06.08.2002; Aktenzeichen 14 T 1158/02)

AG Fürth (Bayern) (Aktenzeichen 7 UR II 108/01)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 6. August 2002 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht Nürnberg-Fürth zurückverwiesen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 14.571 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Wohnanlage besteht aus drei Gebäuden; dem Antragsteller gehört das Teileigentum an einem Gebäude.

In der Gemeinschaftsordnung ist hinsichtlich der Lasten und Kosten bestimmt:

Die Eigentümer eines gesamten Hauses sind berechtigt, dieses Haus für sich selbst zu verwalten, soweit die jeweils anfallenden Kosten auf jedes einzelne Haus umlegbar sind.

Soweit es sich um Kosten und Abgaben handelt, die nur von der Gemeinschaft getragen werden können und nicht teilbar sind, werden diese vom gemeinsamen Verwalter von den jeweiligen Grundstückseigentümern eingezogen und bezahlt. Die Kosten richten sich nach den jeweiligen Tausendstel Miteigentumsanteilen des jeweiligen Hauses.

Jeder Miteigentümer kann Renovierungs- und Umbauarbeiten in seinem Sondereigentum vornehmen lassen, ohne daß er hierzu die Zustimmung der anderen Miteigentümer benötigt. Soweit eine Abrechnung pro Haus möglich ist, nimmt diese jedes Haus (also die Miteigentümer jedes Hauses) allein vor. In diesem Fall ist der Gesamtmiteigentumsanteil pro Haus 100 %.

Es ist also vereinbart, daß jedes Haus (Anwesen) eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden soll, die mit Ausnahme der nicht trennbaren Kosten und Abgaben eigenverantwortlich verwaltet, erhalten und unterhalten wird.

Der Antragsteller behauptet, die Antragsgegner hätten wegen Mängeln an einem ihm nicht gehörenden Gebäude der Wohnanlage ein selbständiges Beweisverfahren durchführen lassen und die Absicht geäußert, wegen der Mängel eine Sonderumlage in Höhe von 100.000 DM zu erheben und diese im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Wohnungseigentümer umzulegen. Vor der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 29.6.2001 habe er die Verwalterin darauf hingewiesen, daß er nach der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelung nicht mit Sanierungskosten belastet werden könne. Die Verwalterin habe daraufhin erklärt, diese Frage müsse erst noch geprüft werden. Sodann sei mit Mehrheit die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen worden, wobei ausdrücklich offengelassen worden sei, ob auch den Antragsteller eine Zahlungspflicht treffe. Zum Beweis für die Richtigkeit seiner Behauptung beantragte der Antragsteller die Vernehmung des Verwaltungsbeirats M. W.

Demgegenüber trugen die Antragsgegner vor, die fraglichen Mängel beträfen alle Gebäude, somit auch das des Antragstellers. Die Behauptung des Antragstellers, der Eigentümerbeschluß über die Sonderumlage lasse die betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer offen, treffe nicht zu. Vielmehr sei der Eigentümerbeschluß im Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 29.6.2001 zutreffend wiedergegeben. Für die Richtigkeit ihrer Behauptung haben die Antragsgegner die Vernehmung des Versammlungsleiters G. H. beantragt.

Mit Schreiben vom 16.8.2001 wurde dem Antragsteller das Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 29.6.2001 zugeleitet. In dem Protokoll ist hinsichtlich der Sonderumlage folgendes festgehalten:

TOP 6: Beschluß über eine Sonderumlage nach Tausendstel Miteigentumsanteilen in einer Gesamthöhe von DM 100.000,–.

Zum Zweck der Behebung von weiteren im Zuge des Beweissicherungsverfahrens bekanntgewordenen gravierenden Mängeln am Gemeinschaftseigentum (wie z. B. lose und zum Teil herunterfallende Dachziegel, durchgerostete Einblechungen und dadurch Eindringen von Wasser in die Außenwände) wird eine Sonderumlage erhoben, die (vorerst) limitiert ist auf DM 100.000,–. Die Umlage erfolgt im Verhältnis der Miteigentumsanteile des Hauses E. Straße (= die gesamte Wohnanlage), zahlbar in vier gleichen Raten jeweils zum …

Die Verwalterin verlangte mit Schreiben vom 16.8.2001 vom Antragsteller die Bezahlung von 28.500 DM entsprechend seinem Miteigentumsanteil auf die Sonderumlage.

Mit Schriftsatz vom 28.8.2001 hat der Antragsteller das gerichtliche Verfahren eingeleitet. Er ...