BayObLG Beschluss vom 07.04.1988 - BReg 2 Z 157/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Pflicht zur Heizkostenzahlung bei ständig abgesperrtem Heizkörper sowie eingeschränkter Aufkunftsanspruch gegen Verwalter

Verfahrensgang

AG Regensburg (Aktenzeichen 13 UR II 25/86)

LG Regensburg (Aktenzeichen 2 T 261/87)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Regensburg vom 24. November 1987 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als er die Eigentümerbeschlüsse vom 26. Mai 1986 und vom 4. Mai 1987 hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Heizungs- und Warmwasserkosten des Antragstellers für ungültig erklärt.

II. Die Anschlußrechtsbeschwerde des Antragstellers wird zurückgewiesen.

III. Soweit der Beschluß des Landgerichts Regensburg aufgehoben wurde, wird die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.

IV. Von den Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat der Antragsteller die Hälfte zu tragen; im übrigen hat über die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens das Landgericht zu entscheiden. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

V. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 900 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit 72 Wohnungen verschiedener Größe. Der Antragsteller ist Eigentümer einer von 18 Kleinwohnungen, die aus einem Zimmer, Küche, Bad/WC, Flur, Abstellraum und Loggia zu 39,74 m² bestehen. Die Wohnung wird nach dem Vortrag der Beteiligten nicht bewohnt. Deshalb möchte der Antragsteller erreichen, daß ihm bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten kein Individualverbrauch angerechnet wird. Er hat die Heizkörper in Küche und Bad vom Heizungsvorlauf mechanisch abgetrennt und in der Küche die Warmwasserzuleitung unterbrochen. Die Heizungsrücklaufleitungen hat er in sämtlichen Räumen durch zusätzliche Ventile abgesperrt.

Die Gemeinschaftsordnung (GO), die nach Teil C § 1 Nr. 2 der Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, bestimmt u. a.:

„§ 1 Allgemeine Grundsätze

…

4. Jeder Wohnungseigentümer hat die mit der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums anfallenden Kosten nach dem gemäß § 47 der GBO im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Er kann die Teilnahme an gemeinschaftlichen Einrichtungen, wie Heizung, Warmwasserversorgung, Gemeinschaftsantenne, Personenaufzug, Gemeinschaftswaschküche, Pflege der Außenanlagen usw. nicht verweigern.”

§ 7 Lasten des Sondereigentums

…

4. Innerhalb des Kreises der Miteigentümer wird über die angefallenen Kosten für Warmwasserbereitung und Heizung jeweils im Rahmen der jährlichen Hausgeldabrechnung getrennt abgerechnet.

Die Umlegung der Heizungskosten erfolgt dabei zur einen Hälfte in Form einer nach dem Verhältnis der Wohnfläche errechneten Grundgebühr und zur anderen Hälfte nach der für die einzelnen Eigentumswohnungen ermittelten Wärmeentnahme. Die Kosten der Warmwasserversorgung werden anhand des festgestellten Verbrauchs umgelegt. Die Verteilung erfolgt dabei zu 30 % nach einem Festkostenschlüssel und zu 70% nach dem abgelesenen Verbrauch. Zur Ermittlung der Verbrauchswerte werden entsprechende Meßeinrichtungen eingebaut. Bei offensichtlich unrichtigen Meßergebnissen ist der Verwalter nach pflichtgemäßen Ermessen jedoch berechtigt, diese Kosten nur nach dem Verhältnis der Wohnflächen anteilig auf die einzelnen Sondereigentümer zu verteilen. Reparaturkosten an den Anlagen werden von dieser Regelung nicht berührt.

12. Die Abwesenheit eines Wohnungseigentümers oder die Tatsache, daß sein Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum weder durch ihn selbst noch durch Dritte benutzt wird, entbindet ihn nicht von der Beitragsleistung zu sämtlichen Kosten und Lasten, einschließlich des Heizbetriebes.”

Der jeweilige Individualverbrauch wird durch sogenannte Verdunstungs-Wärmezähler festgestellt. Entsprechend den abgelesenen Meßwerten wurden dem Antragsteller in der Abrechnung für 1985 Verbrauchskosten für Heizung in Höhe von 249,59 DM und für Warmwasser in Höhe von 81 DM sowie in der Abrechnung für 1986 Verbrauchskosten für Heizung in Höhe von 45,65 DM und für Warmwasser in Höhe von 56,52 DM berechnet. Die Eigentümer billigten die Jahresabrechnung 1985 am 26.5.1986, die Abrechnung für das Jahr 1986 am 4.5.1987. Außerdem beauftragten sie mit Beschluß vom 26.5.1986 die Verwalterin, rechtliche Schritte gegen den Antragsteller hinsichtlich der Stillegung der Heizkörper einzuleiten.

Der Antragsteller hat am 18.6.1986 den Eigentümerbeschluß vom 26.5.1986 und mit Schreiben vom 14.4. und 3.6.1987 den Eigentümerbeschluß vom 4.5.1987 über die Jahresabrechnungen für 1985 und 1986 angefochten, soweit darin die für ihn angesetzten Verbrauchskostenanteile für Heizung und für Warmwasser gebilligt wurden (Anträge 1 und 5).

Ferner hat er – soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse – beantragt

1. festzustellen, daß die Heizkörp...