BayObLG Beschluss vom 03.12.1998 - 2Z BR 84/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Verfahrensgang

OLG Düsseldorf (Aktenzeichen UR II 45/95)

LG Passau (Aktenzeichen 2 T 226/96)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluß des Landgerichts Passau vom 31. März 1998 in Nr. I teilweise und im Kostenausspruch insgesamt abgeändert.

II. Der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 28. Juli 1995 zu Tagesordnungspunkt 4 wird in vollem Umfang und der Beschluß zu Tagesordnungspunkt 5 insoweit für ungültig erklärt, als eine Nutzungsentschädigung für die Vergangenheit verlangt werden soll.

III. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

IV. Die Gerichtskosten des ersten Rechtszugs und des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragstellerin zu 1/6, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu 5/6. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragstellerin zu 1/14 und die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu 13/14. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

V. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 12 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Teileigentümer einer im Jahr 1979 fertiggestellten Anlage, die aus Hotelappartements, Praxen und gewerblich genutzten Einheiten besteht. Die Antragstellerin hat im Jahr 1985 das Teileigentum Nr. 61 erworben, das in der Teilungserklärung vom 20.9.1977 als „Laden” bezeichnet ist. Seit Errichtung der Anlage wird in diesem Teileigentum ein Eiscafe betrieben und die vorgelagerte Gemeinschaftsfläche als Terrasse mitgenutzt. In der Eigentümerversammlung vom 28.7.1995 beschlossen die Teileigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 4:

Nutzungsuntersagung gegen Eigentümer … (Teilungsplan, Einheit Nr. 61) … hinsichtlich der Nutzung dieser Einheit als Eiscafe und Nutzungsuntersagung hinsichtlich der dieser Einheit vorgelagerten Fläche, die als Terrasse baulich ausgestaltet ist.

Zu TOP 5 beschlossen die Teileigentümer, eine Nutzungsentschädigung für die in TOP 4 genannte Terrassenfläche „für Vergangenheit und Zukunft bis zur Beendigung der Nutzung” geltend zu machen.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 5 sowie einen weiteren Beschluß, der nicht mehr Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist, für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 19.8.1996 die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 5 für ungültig erklärt, den weiteren Antrag hat es abgewiesen. Die Antragsgegner haben sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 31.3.1998 die Entscheidung des Amtsgerichts insoweit aufgehoben, als die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 5 hinsichtlich der Nutzungsuntersagung und der Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung für die Terrasse für ungültig erklärt worden waren. Hinsichtlich der Nutzung des Teileigentums als Eiscafe ist die sofortige Beschwerde zurückgewiesen worden. Gegen den Beschluß des Landgerichts hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt mit dem Ziel, die Entscheidung des Amtsgerichts wieder herzustellen.

II.

Das Rechtsmittel hat zum größeren Teil Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragstellerin habe kein unentgeltliches Nutzungsrecht an der im Gemeinschaftseigentum stehenden Terrasse. Für ein dingliches Sondernutzungsrecht fehle es bereits an der erforderlichen Eintragung im Grundbuch. Auch ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht stehe der Antragstellerin nicht zu. Der Zeuge W. habe zwar bestätigt, daß der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin die Terrassennutzung zugesagt worden sei. Allerdings sei unklar geblieben, wann diese Zusage erteilt worden sei und für wen sie habe gelten sollen. Der Zeuge W. habe lediglich die Baubetreuungsgesellschaft vertreten. Selbst wenn eine Wirkung seiner Erklärungen für den ursprünglichen Eigentümer der Gesamtanlage angenommen würde, sei weder vorgetragen noch ersichtlich, daß die anderen Teileigentümer in eine eventuelle Vereinbarung über ein Nutzungsrecht an der Terrasse miteinbezogen worden seien.

Ein Anspruch der Antragstellerin ergebe sich auch nicht aus einem Vertrag über die unentgeltliche Nutzung der Terrasse. Einziger Anhaltspunkt für den Abschluß eines solchen Vertrags seien die Verhandlungen, welche die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin mit dem Zeugen W. und möglicherweise weiteren Personen geführt habe. Selbst wenn ein Nutzungsvertrag zwischen der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin und den Wohnungseigentümern geschlossen worden wäre, wovon die Kammer jedoch nicht ausgehe, wäre die Kündigung durch Mehrheitsbeschluß möglich gewesen. Die mit dem Eigentümerbeschluß vom 28.7.1995 ausgesprochene Kündigung hätte das Vertragsverhältnis zwischenzeitlich beendet. Selbst wenn die Verkäufer eine die anderen Teileigentümer möglicherweise bindende Zusage hinsichtlich der Nutzung der Terrasse für die Eisdiele abgegeben hätten und die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin das Teileigentum unter der erkennbaren B...