Hinweis

Mietnachfolger ist automatisch verpflichtet

Soweit ein Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist, geht diese Verpflichtung auch ohne ausdrückliche Regelung auf einen Mietnachfolger über, der im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten seines Rechtsvorgängers übernimmt.[1]

Der Mieter, der bauliche Änderungen übernimmt, ist dem Mieter gleichzustellen, der entsprechende Maßnahmen selbst ausführt. Zwar wird der Vormieter durch Abschluss des Mietvertrags mit dem Nachfolger konkludent aus der Verpflichtung entlassen, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, jedoch kann der Nachmieter daraus nicht schließen, dass der Vermieter auch von ihm die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht verlangen werde. Ein derartiger Verzicht bedarf einer ausdrücklichen Regelung.[2]

Etwas anderes gilt, wenn der Vormieter bauliche Änderungen oder Einrichtungen bei seinem Auszug in den Mieträumen zurückgelassen hat, ohne dass eine Vereinbarung mit dem jetzigen Mieter z. B. über eine Ablöse zustande gekommen ist. In diesem Fall gelten die Umbauten bzw. Einrichtungen als vermieterseits gestellt und damit als mitvermietet. Dies hat zur Folge, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch nicht zum Rückbau und zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist. Eine entgegenstehende Vereinbarung, wonach beim Mietvertragsabschluss vorhandene bauliche Anlagen – auch solche des Vormieters – bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen sind, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn sie formularvertraglich getroffen wurde.[3]

 
Praxis-Beispiel

Schaden durch verklebten Teppichboden

Soweit der Mieter verpflichtet ist, Einrichtungen (z. B. Teppichböden) seines Mietvorgängers zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, muss er auch etwaige damit zusammenhängende Schäden beheben, z. B. Schäden am Unterboden, die durch Verkleben der Teppichböden entstanden sind.[4]

Schadensersatz in Geld, d. h. die Kosten für die Herstellung des ursprünglichen Zustands, kann der Vermieter jedoch erst verlangen, nachdem er den Mieter ergebnislos mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Herstellung des ursprünglichen Zustands aufgefordert hat.[5]

Vor Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Herstellung des ursprünglichen Zustands nur verlangen, wenn

  • die bauliche Änderung den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache überschreitet oder
  • einen Eingriff in die Substanz des Hauses darstellt, den der Vermieter nicht dulden muss, weil die Maßnahmen nachteilige Folgewirkungen für das Haus im Hinblick auf dessen Statik oder Brandsicherheit bzw. für die Versorgungseinrichtungen hat,
  • eine Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbilds des Hauses darstellt oder
  • die Maßnahme zu Störungen oder Belästigungen des Vermieters oder anderer Mitbewohner des Hauses führt.[6]

Kommt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses seiner Verpflichtung zum Rückbau von baulichen Änderungen von beträchtlichem tatsächlichen und kostenmäßigen Umfang nicht nach, kann nach den Umständen des Einzelfalls nicht nur von einer bloßen Schlechterfüllung der Räumungs- und Rückgabeverpflichtung ausgegangen werden. Vielmehr ist dies als eine nur teilweise Rückgabe anzusehen, die zur "Vorenthaltung" der Mietsache i. S. d. § 546a Abs. 1 BGB und damit zu Entschädigungsansprüchen des Vermieters führt.[7]

Wird der Mieter sowohl zur Herausgabe des Grundstücks als auch zur Beseitigung von Bauwerken oder Einrichtungen verurteilt, bestimmt sich der Wert der Beschwer, auf den es für die Zulässigkeit einer Berufung ankommt (mindestens 600 EUR) durch Addition der Beschwer der Verurteilung zur Herausgabe und des Werts der Beschwer für die Beseitigung der Bauwerke oder Einrichtungen.[8]

Der Kostenaufwand zur Erfüllung der Räumungspflicht ist allerdings nicht zu berücksichtigen, wenn neben der Räumungsklage nicht auch Klage auf Beseitigung von Bauwerken oder Einrichtungen (z. B. Bäume und Sträucher) erhoben wurde.[9]

 
Hinweis

Bei Abriss kein Rückbau und keine Ausgleichszahlung

Werden die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter abgerissen oder erheblich umgestaltet, so kann der Mieter die Räume trotz einer vertraglich vereinbarten Rückbauverpflichtung unverändert zurückgeben, wenn die hierzu erforderlichen Maßnahmen wegen des nachfolgenden Umbaus durch den Vermieter wieder zerstört werden und somit wirtschaftlich sinnlos wären. Der Mieter schuldet in diesen Fällen auch keinen Ausgleich in Geld, da die Rückbauverpflichtung – anders als vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen oder Reparaturverpflichtungen[10] – keine geldwerte Gegenleistung für die Überlassung der Räume darstellt.[11]

Ob der Mieter oder Pächter eines auf dem Gebiet der ehemaligen DDR gelegenen Hausgrundstücks bauliche Veränderungen, die er vor dem Beitritt vorgenommen hat, bei einer Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses nach dem Beitritt beseitigen muss, richtet sich nach den Regelungen des DDR-ZGB und des DDR-EGZGB. Danach kommt ein ...

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