Bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist zu berücksichtigen, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, also insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Kosten der Baumaßnahme nur diejenigen Wohnungseigentümer tragen, die sie beschließen. Sich enthaltende Wohnungseigentümer oder diejenigen, die mit Nein stimmen, sind zur Kostentragung nicht verpflichtet, sie dürfen allerdings auch keine Nutzungen aus der baulichen Veränderung ziehen.
Von diesem Grundsatz gibt es 2 praxisrelevante Ausnahmen:
- Die Maßnahme wird mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen und ist nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).
- Die Kosten der Maßnahme amortisieren sich in einem angemessenen Zeitraum (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG), wobei hier ein 10-Jahreszeitraum einen wichtigen Anhaltspunkt liefert.
Das vorliegende Muster behandelt die Vornahme einer baulichen Veränderung unter der Bedingung, dass das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer zu einer Kostenverteilung nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG führt. D.h., es muss eine Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile für die Maßnahme stimmen, so dass die bauliche Veränderung von allen Wohnungseigentümern zu bezahlen ist.
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