Ausweisung der Instandhaltungsrücklage als Gesamtbetrag in der Abrechnung einer Mehrhausanlage

Leitsatz

Ausweisung der Instandhaltungsrücklage – vor erfolgten Entnahmen – als Gesamtbetrag in der Abrechnung einer Mehrhausanlage

Normenkette

§§ 10, 28 WEG

Kommentar

Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung mit Ausweisung nur eines Rücklagebetrags nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt jedenfalls solange, wie aus der Instandhaltungsrücklage Beträge noch nicht entnommen worden sind. Der Ausweis der gesamten Rücklage für die gesamte Gemeinschaft ist deshalb vorliegend nicht fehlerhaft. Die Instandhaltungsrücklage ist Vermögen des gesamten Verbands. Solange keine Beträge aus der Rücklage entnommen werden, ist es auch rechnerisch ohne Schwierigkeiten nachvollziehbar, welche Beträge für Maßnahmen der einzelnen Wirtschaftseinheiten bestimmt sind. Dies ergibt sich aus dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Somit war die Abrechnung aus diesem Grund weder fehlerhaft noch unzumutbar schwer nachvollziehbar. In eine Abrechnung müssen auch nur Ausgaben eingestellt werden, die tatsächlich getätigt worden sind, mögen sie vom Verwalter auch zu Unrecht entnommen worden sein (vgl. z.B. BayObLG v. 25.3.1999, 2Z BR 105/98, NZM 1999, 504). Die Frage, ob der Verwalter die hier vom Antragsteller gerügten Ausgaben tätigen durfte, kann deshalb dahinstehen; die Entlastung des Verwalters war nicht Gegenstand des Verfahrens.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 02.02.2006, 32 Wx 143/05OLG München v. 2.2.2006, 32 Wx 143/05

Anmerkung

M.E. empfiehlt sich dennoch von Anfang an vereinbarungskonform getrennte (Unter-)Kontenführung und entsprechende Darstellung im Abrechnungswerk, um spätere rechnerische Zuordnungsprobleme zu vermeiden. Endgültig zu klären wäre auch einmal die Frage, ob eine Abrechnungsgenehmigung stets auch eine "rechnerische" Entlastung eines Verwalters beinhaltet, wenn nachfolgend kein spezieller Entlastungsbeschluss zur Abstimmung gestellt werden sollte.