Aufklärungspflichten: Keine billigen Anpreisungen!

Leitsatz

Hat die Beratung des Verkäufers den Erwerb und die Unterhaltung einer Immobilie zum Gegenstand, darf sich die Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht auf das Jahr der Anschaffung beschränken, wenn eine Veränderung der Mieteinnahmen oder der Unterhaltungskosten abzusehen ist.

Fakten:

Ein Ehepaar hatte von einem Bauträger eine Eigentumswohnung erworben. Mit dem Wohnungskauf traten die Eheleute einer Mieteinnahmegemeinschaft - so genannter Mietpool - bei, die von einer Schwesterfirma des Bauträgers verwaltet wird, die zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums ist. Bei den Verkaufsverhandlungen wurde den Eheleuten eine Musterberechnung über die Finanzierung des Objekts insbesondere durch die erzielten Mieteinnahmen vorgelegt. Das Berechnungsmodell bezog sich auf einen Jahreszeitraum nach dem Erwerb. Auf einen etwaigen Renovierungsstau wurde nicht hingewiesen. Tatsächlich aber waren in den folgenden Jahren umfangreiche Renovierungsmaßnahmen erforderlich, die Käufer wurden daher zur Aufstockung des Mietpools herangezogen und begehren nunmehr Rückabwicklung des Kaufvertrags. Zu Recht, denn der Bauträger hatte gegen seine Aufklärungspflichten verstoßen. Werden die Unterhaltungskosten des Sondereigentums aus einem Mietpool der Wohnungseigentümer bestritten, der vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums mit verwaltet wird, dürfen sie bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht unberücksichtigt bleiben.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 31.10.2003, V ZR 423/02

Fazit:

Die Berücksichtigung kann in der Weise geschehen, dass zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum eine solche für das Sondereigentum hinzutritt.