Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs

Leitsatz

Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet bei fortdauerndem Mietverhältnis der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands der Mietsache eine Masseschuld - unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist.

Fakten:

Der Mieter verlangt vom Insolvenzverwalter des Vermieters, die Fenster in den Wohnräumen sowie die Balkontür in wind- und wasserdichten Zustand zu versetzen und deren milchige und blinde Fensterscheiben gegen klare auszutauschen. Der Insolvenzverwalter weigert sich mit der Begründung, die Mängel seien bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorhanden gewesen. Ansprüche für die Zeit vor Eröffnung des Verfahrens könne der Mieter nur als Insolvenzgläubiger geltend machen. Der BGH gibt dem Mieter Recht. Der Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ist ein echter Erfüllungsanspruch. Die Erhaltungspflicht des Vermieters ist eine Dauerverpflichtung. Der Mieter, der nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes verlangt, macht selbst dann keinen Anspruch für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geltend, wenn der mangelhafte Zustand bereits vor Eröffnung des Verfahrens bestanden hat.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 03.04.2003, IX ZR 163/02

Fazit:

Der BGH stellt klar, dass der Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstand, keine Insolvenzforderung, sondern eine Masseverbindlichkeit ist als Äquivalent für an die Masse zu erbringende Mietzahlungen.