Anpassung des Erbbauzinses anhand der Änderung des Preisindexes unter Ausschluss der Berücksichtigung des Bodenwertes bei zu Wohnzwecken genutzten Erbbaurechten

Leitsatz

Es wird die Anpassung eines Erbbauzinses geltend gemacht. Sieht der Erbbaurechtsvertrag eine Anpassung bei einer Änderung eines bestimmten Indexes um 10 % vor, so liegt es nahe, auch die Anpassung der Höhe des Erbbauzinses anhand der Änderung des Preisindexes vorzunehmen.

Sachverhalt

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zustimmung zur Anpassung eines Erbbauzinses für ein zu Wohnzwecken überlassenes Grundstück, die Eintragung einer entsprechenden Reallast und einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf eine weitere Änderung des Erbbauzinses. Die Beklagte meint, die Anpassungsklausel sei wegen fehlender Genehmigung der Deutschen Bundesbank unwirksam und hält die Anpassung für unbillig, weil die Bodenpreise in der Gemeinde seit 1990 erheblich gesunken seien.

Entscheidung

Die im Erbbaurechtsvertrag enthaltene Anpassungsklausel ist nicht wegen der fehlenden Genehmigung der Deutschen Bundesbank unwirksam, da diese sog. "Spannungsklausel" bereits nach der bis 1998 geltenden Rechtslage in § 3 des Währungsgesetzes keiner Genehmigung bedurfte. Die Klausel enthält keine automatische Anpassung anhand eines Indexes, sondern die Verpflichtung der Parteien sich auf eine Neufestsetzung des Erbbauzinses unter bestimmten Voraussetzungen zu einigen.

Diese Voraussetzungen liegen unstreitig vor; der Zins wurde seit 1990 nicht mehr angepasst. Die Klausel enthält jedoch keine Regelung, wie die Neufestsetzung vorzunehmen ist; sie bedarf daher der Auslegung. Es liegt nahe, dass die Anpassung anhand der Änderung des Preisindexes für die Lebenshaltungskosten eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes mit mittlerem Einkommen erfolgen sollte, da die Parteien die Änderung dieses Indexes um 10 % zur Voraussetzung einer Anpassung gemacht haben.

Ein von der Beklagten geltend gemachter Wertverlust vermag die Erhöhung des Erbbauzinses nicht auszuschließen, da die Berücksichtigung des Bodenwerts für die Änderung des Erbbauzinses bei zu Wohnzwecken genutzten Erbbaurechten nach ständiger BGH-Rechtsprechung ausgeschlossen ist.

Link zur Entscheidung

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2006, 7 U 186/05