Angemessener Bearbeitungszeitraum für gemeldete Mängel am Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

1. Der Verwalter besitzt einen angemessenen Zeitraum, behauptete Mängel am Gemeinschaftseigentum mit Folgeschäden im Sondereigentum zu bearbeiten
2. Vorliegend war nicht von pflichtwidrigschuldhaftem Überschreiten dieses Zeitraums und einer Schadensverursachung zu sprechen

Normenkette

§§ 280, 675 BGB

Kommentar

1. Anfang Juni hatte der klagende Eigentümer dem Verwalter gegenüber Feuchtigkeitsschäden in seiner Wohnung – ausgehend vom Gemeinschaftseigentum – gemeldet. Er behauptete, dass es dringend geboten sei, nach der Schadensursache zu suchen und eine Beseitigung nach Sachverständigenbegutachtung vorzunehmen. Ende August wurde vom beklagten Verwalter ein Sachverständiger beauftragt, der in seinem Gutachten vom September den Sanierungsbedarf bestätigte. Mitte November fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der die Vergabe der Sanierungsarbeiten beschlossen wurde, die anschließend auch durchgeführt wurden. Der Kläger gestand dem beklagten Verwalter nur eine Bearbeitungszeit von etwa 1,5 Monaten zu und behauptete pflichtwidrig-zögerliche Bearbeitung der Schäden durch den Verwalter 3,5 Monate zu spät, da es letztlich seit der Schadensmeldung 5 Monate bis zur Sanierung gedauert habe. Aus diesem Grund klagte der Eigentümer die Mietminderung seiner Mietpartei gegen den Verwalter als Schadenersatz für den Mietausfall ein, angesichts der Feuchtigkeitsschäden in der vermieteten Wohnung in Höhe von 100 %.

2. Das Gericht verneinte den Anspruch, da es nach dem Ergebnis umfangreicher Beweisaufnahme (Zeugeneinvernahmen) nicht erwiesen sei, dass der Beklagte pflichtwidrig die Bearbeitung des sanierungsbedürftigen Zustands eigenverantwortlich verzögert habe.

   Der Verwalter hat nach h.M. aufgetretene Mängel am Gemeinschaftseigentum festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten, eine Entscheidung herbeizuführen und schließlich die Sanierung durchzuführen. Hierfür steht dem Verwalter eine angemessene Bearbeitungszeit zu, die vorliegend auch nicht überschritten wurde. In diesem Fall konnte nach Ansicht des Gerichts nicht nur von einer Bearbeitungszeit von 1,5 Monaten gesprochen werden; vielmehr ergibt sich aus einer Analyse der erforderlichen Teilschritte ordnungsgemäßer Bearbeitung bereits ein Zeitaufwand von 3,5 Monaten. Handlungsbedarf des Verwalters entstand hier nicht bereits im Juni, sondern entsprechend später (auch nach Wertung diverser, teils widersprüchlicher Zeugenaussagen und insbesondere der Mieterin, die über den Schadensverlauf am besten Bescheid wissen musste). Dem Verwalter ist für eigene Handlungspflichten angemessene Vorbereitungszeit einzuräumen, auch im Anschluss an die Sachverständigenbegutachtung; vorher gab es ohnehin keinen Handlungsbedarf.

Anmerkung

Das Urteil stützt sich im Wesentlichen auf Wertung von Zeugenaussagen.

In solchen und ähnlichen Fällen gemeldeter erheblicher Folgeschäden im Sondereigentum – erkennbar ursächlich ausgehend vom Gemeinschaftseigentum – kann u.U. (im Einzelfall) sogar von einer Notgeschäftsführungspflicht eines Verwalters ausgegangen werden, mindestens rascher Beauftragung eines Sachverständigen zur endgültigen Ursachenermittlung mit Empfehlungen zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums, auch über Ausschreibungen und Angebotseinholung in Vorbereitung entsprechender Eigenhandlung oder Beschlussfassung der Eigentümer.

Ist im Übrigen weder seitens des Verwalters noch der Gemeinschaft von schuldhaftem Sanierungsverzug auszugehen, müssen ohnehinfolgeschäden im Sondereigentum vom Sondereigentümer selbst getragen werden, so auch etwa möglicher Mietausfallschaden. Ohne Schuld kann es insoweit keine Verzugshaftung einer Gemeinschaft/Verwaltung geben.

Aufgrund im vorliegenden Fall verneinter Haftung des Verwalters musste das Gericht auch nicht mehr die Gültigkeit einer Klausel im Verwaltervertrag überprüfen, nach der die Haftung des Verwalters bei Sachschäden auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz reduziert wurde.

Was den Bearbeitungsaufwand und auch den Zeitraum hierzu betrifft, kommt es sicher für die Wertung einer Angemessenheit auf den Umfang der Mängel und etwaige Beschwernisse bei der Ursachenermittlung an. Im vorliegenden Fall wurde der Verwalter noch einmal "verschont"; richterliche Entscheidungsergebnisse können allerdings auch anders und zulasten eines Verwalters ausfallen, sodass ich in solchen und ähnlichen Fällen stets nur rasches und pflichtgemäßes Handeln empfehlen kann.

Link zur Entscheidung

AG Hamburg, Urteil v. 18.6.2013, 102d C 74/12