AGS Nr.11/2012, Streitwert einer negativen Feststellungs ... / 3 Anmerkung

Die Entscheidung des KG ist unzutreffend. Es geht nicht um einen Anspruch "auf" Zustimmung zur Mieterhöhung, wie es § 41 Abs. 5 S. 1 GKG voraussetzt, sondern um einen Zahlungsanspruch "aus" Mieterhöhung, da im Fall einer Erhöhung nach § 559 BGB die Erhöhung bereits durch die einseitige Erklärung des Vermieters eintritt. Dass § 41 GKG aber nicht für Zahlungsansprüche gilt, ist allgemeine Meinung und lässt sich im Übrigen unschwer aus dem Gesetzeswortlaut entnehmen.

Die Annahme des dreieinhalbfachen Jahreswertes ist auch sach- und systemgerecht. Das Gesetz unterscheidet zwei Arten der Mieterhöhungen, nämlich ein "einstufiges" und ein "zweistufiges" Modell.

Bei dem "einstufigen Modell" erhöht sich die Miete automatisch, ohne dass es einer Zustimmung des Mieters bedarf. Solche Fälle kommen z.B. bei einer Index-Miete vor oder auch bei einer Mieterhöhung aufgrund Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB. Bei der Index-Miete tritt die Mieterhöhung bereits kraft Vertrages unmittelbar ein. Bei der Mietmodernisierung tritt die Erhöhung mit Ablauf der Fristen gem. § 559b Abs. 2 BGB nach Zugang der Erklärung ein.

Bei dem "zweistufigen Modell" des § 558 BGB tritt die Mieterhöhung nur dann ein, wenn der Mieter innerhalb der Frist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB zustimmt. Erklärt der Mieter seine Zustimmung nicht bzw. nicht fristgerecht, muss innerhalb der Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB Klage auf Erteilung der Zustimmung erhoben werden. Ist die Zustimmung dann über § 894 ZPO durchgesetzt, muss gegebenenfalls noch gesondert auf Zahlung geklagt werden. Wird zulässigerweise aufgrund einer Mieterhöhung nach §§ 557 ff. BGB auf Zahlung geklagt, so ist unstrittig, dass dann der dreieinhalbfache Jahreswert gilt. Weshalb eine Zahlungsklage aufgrund einer zugestimmten Mieterhöhung anders zu behandeln sein soll als aufgrund einer automatischen Mieterhöhung, ist aber nicht nachvollziehbar.

Norbert Schneider