AG Rostock Urteil vom 31.01.1996 - 41 C 425/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger DM 637,80 zu zahlen.

2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 1/4 und die Beklagten zu 3/4.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Aus die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 495 a ZPO verzichtet.

Entscheidungsgründe

Die Beklagten haben für die Zeit 1/93 bis 11/93 keinen Anspruch auf Einbehaltung eines Beschaffenheitsabschlages für Schäden an den Fenstern in Höhe von 0,30 DM/Monat.

Die Erhöhung der Grundmiete nach der 2. GrundMV wurde durch den Kläger richtig berechnet. Die Konstruktion des § 2 der 2. GrundMV ist so angelegt, daß grundsätzlich neben der allgemeinen Erhöhung nach § 1 der 2. GrundMV eine weitere Erhöhung von 0,90 DM/qm vorgenommen werden kann. Erst wenn erhebliche Schäden an Dach, Fenster und Außenwänden vorliegen, verringert sich jeweils die Erhöhung um 0,30 DM/qm. D.h. es sind bei Vorliegen der Voraussetzungen Beschaffenheitsabschläge vorzunehmen; die Beweislast liegt mithin bei den Beklagten. Den Beweis haben sie nicht erbracht.

Erhebliche Schäden beinhalten eine zumindest teilweise Funktionsbeeinträchtigung- bzw. Aufhebung, die weit über das durchschnittliche Maß hinausgeht und einen großen Instandsetzungsaufwand erfordert. Beide Parteien haben jeweils Parteigutachten vorgelegt, die unterschiedliche Angaben zum Zustand und Instandsetzungsaufwand der Fenster machen. Ungeachtet dessen, daß die Gutachten als Beweismittel für den Zustand der Fenster nicht verwendbar sind, würden sich selbst dann, wenn sich die Angaben im vorgelegten Gutachten der Beklagten bestätigen würden, erhebliche Mängel nicht feststellen lassen. Das Fehlen von Kitt und Farbe und Undichtigkeiten wären keine erheblichen Mängel. Dies ist eher der „DDR-typische” Zustand. Erhebliche Mängel dagegen wären erst dann festzustellen, wenn z.B. im größeren Umfang Fensterglas beschädigt oder Rahmen und Flügel marode wären. Die vom Kläger zur Akte gereichten Fotos lassen auch nur einen Normalzustand erkennen.

Die Beklagten haben die Miete um den Beschaffenheitsabschlag in der Zeit von 1/93 bis 11/93 gekürzt. Sie haben unberechtigt DM 217,14 einbehalten (0,30 × 65,8 qm × 11 Monate). Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung gemäß § 535 Satz 2 BGB.

Soweit der Kläger neue Fenster eingebaut hat, hat er einen Anspruch gegen die Beklagten aus Mieterhöhung nach Modernisierung der Fenster.

Auf die Beklagten entfallen anteilige Einbaukosten in Höhe von DM 7.998,25 für die Wohnung, DM 465,91 für das Treppenhaus und DM 177,10 für den Boden.

Eine Erhöhung des Mietzinses bei baulichen Änderungen ist gemäß § 3 MHG dann möglich, wenn sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, sich der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder nachhaltig Energie eingespart wird.

Energie wird durch den Ersatz der Kastendoppelfenster nicht eingespart. Dies ist allgemein anerkannt und es hat auch in der Rechtsprechung seinen Niederschlag gefunden, daß Kastendoppelfenster im neuwertigem Zustand gleiche und bessere Wärme- bzw. Schallschutzwerte aufweisen als isolierverglaste Fenster (z.B. Grundeigentum 1983, 131), wie es auch die DIN 4108 vorsieht. Bei dem Vergleich der Eigenschaften der ausgetauschten Fenster kommt es desweiteren nicht auf den Zustand der zu ersetzenden Fenster an, sondern auf den ursprünglichen Zustand. Es ist nämlich nicht Absicht des Gesetzgebers, den Mieter durch Umlage von Kosten zu „bestrafen”, nur weil der Vermieter seinen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nicht ausreichend nachgekommen ist. Eine Energieeinsparung ist nur hinsichtlich des Küchen- und Badfensters festzustellen.

Der Gebrauchswert der Wohnung hat sich jedoch nachhaltig erhöht. Die neuen Fenster sind mit Dreh/Kippbeschlägen ausgestattet und sind in der Handhabung vielseitiger und einfacher. Es haben sich die Lüftungsmöglichkeiten erhöht. Die Reinigung und Pflege ist einfacher geworden. Bei den Kastendoppelfenstern waren zwei Flügel zu öffnen, jetzt ist mit einem Handgriff das Fenster zu öffnen.

Es sind deshalb die Kosten des Einbaus für alle Fenster der Wohnung der Beklagten als Modernisierung umlegbar. Davon abzusetzen ist lediglich nach § 3 MHG der ersparte Instandsetzungsaufwand. Der Kläger hat diesen mit DM 150,– angegeben. Soweit die Beklagten einen höheren Aufwand behaupten, sind sie dafür beweisführungspflichtig. Ein solcher Beweisantritt fehlt. Jedoch ist der vom Kläger behauptete Betrag offensichtlich zu niedrig angesetzt. Unwidersprochen sind die Verkittungen und der Anstrich der Fenster mehrere Jahre alt und erneuerungswürdig. Diese material- und arbeitsintensiven Arbeiten sind im zugrundegelegten Kostenvoranschlag nicht enthalten. Das Gericht schätzt die Gesamtkosten der Instandsetzungsarbeiten unter Berücksichtigung der Anzahl der Fenster, der notwendigen Arbeitsstunden, des erforderlichen Materials und des vorliegenden Kostenvoranschlags gemäß § 287 Abs. 1 ZPO a...