AG München Urteil vom 13.11.1998 - 462 C 27294/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung und Herausgabe

Tenor

I. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, das Haus Am Langwieder Bach 103 in München, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad mit Toilette sowie einem Gartenhaus mit Garten, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

II. Die Beklagten tragen samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 10.000,– abwenden, wenn nicht die Klägerin ihrerseits Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Tatbestand

Aufgrund Vertrages vom 29.6.1991 sind die Beklagten Mieter eines Hauses und eines Gartenhauses auf dem Grundstück der Klägerin Am Langwieder Bach 103 in München, und zwar zum Preis von monatlich DM 1.100,–. In einem von den Parteien unterzeichneten maschinenschriftlichen Ergänzungsblatt zu diesem Mietvertrag heißt es:

Der Mieter ist Halter eines Hundes; weitere oder mehrere Tiere dürfen nicht gehalten werden.

…

Der Garten wird vom Mieter in einem gepflegten Zustand gehalten.

Nachdem die Klägerin von Handwerkern und Nachbarn erfahren hatte, daß auf dem Grundstück eine ganze Reihe von Tieren, nämlich unter anderem drei Schweine und zwei Hunde gehalten werden, besichtigte sie das Anwesen und untersagte daraufhin mit Schreiben vom 31.3.1998 den Beklagten jegliche über den Vertrag hinausgehende Tierhaltung. Nachdem sich auch in Bezug auf diverse Gegenstände, die auf dem Grundstück gelagert waren und die die Klägerin als Müll ansah, trotz einer Abmahnung vom 23.4.1998 in der Folgezeit nichts getan hatte, kündigte die Klägerin unter dem 15.5.1998 das Mietverhältnis fristlos.

Nachdem auch weiterhin nichts geschah, geht die Klägerin nun davon aus, die im Freien gehaltenen Schweine verursachten eine für die Nachbarschaft unerträgliche, Geruchsbelästigung und über ihre Fütterung auch eine Rattenplage. Ferner verwüsteten sie den ursprünglichen Rasenboden und verwandelten diesen in einen verschlammten Acker. In den rund um das Haus errichteten Stallungen würden Kaninchen und Meerschweinchen sowie im Haus unter anderem Schildkröten und zahlreiche Vögel gehalten. Dazu komme, daß sich das Grundstück mit dem dort gelagerten Müll, nämlich einem ausgemusterten Fahrzeug, einer großen Zahl von Getränkekästen und mehreren Stapeln alter Reifen, in einem völlig verwahrlosten Zustand befinde, so daß unter diesen Umständen die fristlose Kündigung gerechtfertigt gewesen sei

und die Klägerin demnach letztlich beantragt,

die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des genannten Grundstücks zu verurteilen,

während die Beklagten beantragen,

diese Klage abzuweisen,

weil der Klägerin bereits seit der zweiten Hälfte des Jahres 1993 die Existenz eines Schweines bekannt gewesen sei und sie die Tierhaltung daher über eine lange Zeit hinweg geduldet habe. Im übrigen hielten sich die Schildkröten über den Sommer im Freien auf und die Volieren für die Vögel stünden ebenfalls im Garten. Das gleiche treffe auf die zwei Stallungen für fünf Hasen zu. Alle diese Tiere führten zu keinerlei Geruchsbelästigungen der Nachbarschaft, und Ratten gebe es ohne die Fütterung der Schweine. Die Getränkekästen und ein alter Kühlschrank seien zwischenzeitlich entsorgt worden, und das Auto sei einschließlich der gestapelten Reifen noch in Betrieb.

Auf den genannten Mietvertrag, auf die von beiden Seiten eingereichte vorprozessuale Korrespondenz, auf die vorgelegten Lichtbilder und auf die gewechselten Schriftsätze darf ergänzend Bezug genommen werden.

Entscheidungsgründe

Der zulässigen Klage war der Erfolg letztlich nicht zu versagen. Die Beklagten haben sich einer anhaltenden und schwerwiegenden Verletzung ihrer vertraglichen Verpflichtungen schuldig gemacht, so daß die ausgesprochene fristlose Kündigung gerechtfertigt war.

Denn auszugehen ist vom abgeschlossenen Mietvertrag, und der ist in Bezug auf die Tierhaltung und die Gartenpflege eindeutig. Sieht man sich die zu den Akten gegebenen Lichtbilder an, deren Aussagekraft von den Beklagten nicht in Zweifel gezogen wurde, und vergleicht man sie mit der dazugehörigen Einlassung der Beklagten, so liegt deren Nutzung des Grundstücks weit jenseits dessen, was nach Ortsüblichkeit und Verkehrsanschauung noch als vertragsgemäß angesehen werden könnte. Was die Ortsüblichkeit betrifft, war durchaus zu berücksichtigen, daß das Grundstück im Grenzbereich zwischen Aubing und Lochhausen am Rande der durchgehenden Bebauung der Stadt München liegt, die Architektur als anspruchslos zu bezeichnen ist und das Anwesen ein typisches Siedlungshäuschen der zwanziger Jahre darstellt. All das ändert jedoch nichts an der Tatsache, daß von einem landwirtschaftlichen Gelände nicht die Rede sein kann. Wenn die Klägerin unter dem 31.3.1998 Haus und Grundstück als in einem unerträglich verwahrlosten Zustand befindlich bezeichnete, so ist das die zutreffende Gesamtbewertung, die sich nicht nur aus der geschilderten intensiven Tierhaltung ergibt. In diese Bewertung einzubeziehen wa...