AG Gießen Urteil vom 19.04.2004 - 48 MC 484/04

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 01.11.1993 mieteten die Beklagten von dem Kläger das Wohnhaus … in … Neben dem Mietzins waren monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 100,– DM zu leisten. In § 3 des Mietvertrages wurde bestimmt, dass die Mieter die öffentlichen Lasten „(insbesondere Grundsteuer)” und die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen anteilig zu tragen haben. In der Anlage zum Vertrag ist geregelt, dass die Vorauszahlungen für Müllabfuhr, Kanal und Wasser, anteilige Grundsteuer und Schornsteinfegerkosten geleistet werden.

Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 16 bis 19 d.A. verwiesen.

Auf dem Grundstück befinden sich außer dem Wohnhaus noch Nebengebäude. In den Mieträumen befanden sich bei der Überlassung an die Beklagten noch eine Reihe von Gegenständen des Klägers.

Während des Mietverhältnisses erstellte der Kläger Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1994 sowie für 1996 bis 2001 (Bl. 36 bis 42 d.A.). Der Kläger verwies jeweils auf Veranlagungsbescheide mit dem Zusatz: „ohne Grundsteuer”. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 (43 d.A.) berechnete der Kläger erstmals Grundsteuer in Höhe von 71,94 Euro; bei dieser Abrechnung ergab sich ein Guthaben für die Beklagten, das auch ausgezahlt wurde. Kosten für die Brandversicherung wurden bis zum Jahr 2002 nicht angesetzt.

Mit Schreiben vom 27.02.2004 (Bl. 24 bis 25 d.A.) erstellte der Kläger die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit einer Nachforderung von 399,75 Euro endete. Hierauf haben die Beklagten 211,65 Euro gezahlt. Den Restbetrag von 188,10 Euro machte der Kläger zunächst mit der vorliegenden Klage geltend; in Höhe eines Betrages von 14,73 Euro wurde die Klage zwischenzeitlich zurückgenommen. Von dem jetzt noch geltend gemachten Betrag sind die Kosten für Grundsteuer in Höhe von 67,25 Euro und für Brandversicherung in Höhe von 34,38 Euro streitig.

Gegenüber dem unstreitigen Restbetrag haben die Beklagten die Aufrechnung mit einem streitigen Anspruch auf Rückzahlung von Vorauszahlungen für das Jahr 2001 erklärt, soweit diese mit einem Anspruch auf Zahlung von Grundsteuer in Höhe von 71,74 Euro verrechnet wurden.

Der Kläger behauptet, die von ihm angesetzten Beträge für Grundsteuer entfielen auf das Anwesen, das die Beklagten gemietet hatten. Die Beklagten hätten die Stallungen alleine genutzt. Er ist der Ansicht, die Kosten für Grundsteuer und Brandversicherung seien umlagefähig.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 173,37 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 27.03.2004 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Kläger nutze den Garten alleine, er benutze auch Räume auf dem Anwesen. Die Beklagten sind daher der Ansicht, die Kosten für Grundsteuer und Brandversicherung könnten allenfalls anteilig umgelegt werden.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keine Ansprüche auf Nachzahlung von Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2003, weil der bestehende Anspruch durch die Aufrechnung der Beklagten mit einem weiteren Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für 2002 erloschen ist.

Der Kläger hatte gegen die Beklagten einen Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für das Jahr 2003 in Höhe von 71,74 Euro; dies ist der von ihm errechnete Betrag von 188,10 Euro abzüglich 81,98 Euro Grundsteuer und 34,38 Euro Brandversicherung. Die Kosten für die Grundsteuer und für die Brandversicherung waren aus der Abrechnung herauszunehmen, da diese Kosten nicht umlagefähig sind. Im Mietvertrag vom 01.11.1993 haben die Parteien zwar vereinbart, dass die Mieter die Grundsteuer zu tragen haben; insoweit ist der Vertrag jedoch konkludent abgeändert worden. Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH NJW RR 2000, 1463 sowie BGH WM 04, 292) ist bei jahrelanger Zahlung von nicht geschuldeten Nebenkostenarten eine stillschweigende Änderung des Vertrages anzunehmen. Der Vermieter muss das Verhalten des Mieters so verstehen, dass er konkludent erklärt, mit der Umlage der angesetzten Kostenpositionen einverstanden zu sein. Folgt man dieser Auffassung, muss man konsequenter Weise eine stillschweigende Änderung des Mietvertrages auch für den Fall annehmen, dass jahrelang umlagefähige Kosten nicht geltend gemacht werden. Es wäre mit dem Gleichheitssatz des Artikel 3 GG nicht vereinbar, wenn hier unterschiedliche Maßstäbe angelegt würden (vgl. BVerfG, WM 91, 4...