AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 07.01.2004 - 209 C 556/03

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 300,– Euro, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringt.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558ff BGB.

Die Klägerin ist Vermieter, die Beklagte ist aufgrund Mietvertrages vom 08.06.2000 seit dem 16.08.2000 Mieter einer im Hause …, gelegenen Wohnung. Der Mietvertrag enthält unter § 1 Nr. 1a die Regelung, dass die Größe der Wohnung „ca. 137,15 m²” beträgt und dass die Heizfläche 145,27 m² beträgt. Mit Schreiben vom 16.12.2002 teilte die Klägerin der Beklagten mit, eine Neuvermessung der streitgegenständlichen Wohnung haben ergeben, dass diese 152,23 m² groß sei. Mit Schreiben vom 23.06.2003 verlangte die Klägerin von der Beklagten vergeblich die Zustimmung zu einer Erhöhung der – seit Vertragsbeginn unveränderten – Nettokaltmiete von 1.332,35 Euro monatlich auf 1.452,27 Euro monatlich ab dem 01.09.2003. Wegen der Einzelheiten wird auf das genannte Zustimmungsverlangen Bezug genommen (Bl. 11, 12 d.A.). Die streitgegenständliche Wohnung ist dem Mietspiegelfeld L 9 des Berliner Mietspiegels 2003 zuzuordnen.

Die Klägerin behauptet, die an die Beklagte vermietete Wohnung sei 152,23 m² groß. Die Klägerin trägt weiter vor, alle fünf Gruppen der Spanneneinordnung seien positiv besetzt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Klageschrift vom 19.11.2003 sowie auf den Schriftsatz vom 04.12.2003 Bezug genommen (Bl. 1 bis 5 und 21, 22 d.A.) Die Klägerin behauptet weiter, die Wohnung verfüge über eine von der Badewanne getrennte Duschtasse. Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage weiterhin Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für ihre in … Erd- und Untergeschoss belegene Wohnung von netto/kalt 1.332,35 Euro um 119,42 Euro auf 1.452,27 Euro mit Wirkung ab dem 01.09.2003 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Formale Bedenken gegen das Zustimmungsverlangen ergeben sich nicht.

Die Klage ist nicht begründet. Die Klägerin kann von der Beklagten nicht Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 1.332,35 Euro um 119,42 Euro auf 1.452,27 Euro monatlich ab dem 01.09.2003 aus § 558ff BGB verlangen.

Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn

• die Miete – abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebes- oder Kapitalkostenseit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist),
• das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist),
• die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird und
• die Kappungsgrenze von 20 % eingehalten wird.

Vorliegend würde durch eine Erhöhung der derzeitigen Nettokaltmiete von 1.332,35 Euro die ortsübliche Miete indes überschritten. Das Gericht zieht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2003 heran. Der Mietspiegel kann – obwohl ihn die ZPO nicht als Beweismittel vorsieht – hierfür auch verwendet werden, denn der Gesetzgeber selbst sieht den Mietspiegel als das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts im Sinne von § 558 BGB an (BVerfG WuM 92/48). Die streitgegenständliche Wohnung ist unstreitig dem Mietspiegelfeld L 9 zuzuordnen. Der Mittelwert des Mietspiegelfeldes beträgt 7,64 Euro/m², der Oberwert beträgt 9,42 Euro/m², der Unterwert 6,08 Euro/m². Vorliegend übersteigt bereits die jetzt vereinbarte Miete den Oberwert des Mietspiegels. Der Mietvertrag enthält unter § 1 Nr. 1a die Regelung, dass die Größe der Wohnung „ca. 137,15 m²” beträgt. Zwar hat die Klägerin behauptet, die Wohnung sei tatsächlich 152,23 m² groß. Ob dies zutrifft, kann indes dahinstehen, weil sich die Klägerin an der vertraglichen Regelung festhalten lassen muss. Im Rahmen eines Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gilt, dass dann, wenn die Wohnung größer ist als im Mietvertrag angegeben, von der vertraglich vereinbarten Fläche ausgegangen werden muss. Denn es liegt allein im Einfluss- und Risikobereich des Vermieters, wie er die Größe der Wohnung ermittelt und welche Angaben er hierzu im Mietvertrag macht (Beuermann Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum 3. Auf. 1999 § 2 MHG RN 33). Diese vertragliche Vereinbarung ist auch weder durch die von der Klägerin im Schreiben vom 16.12.2002 genannte Nachvermessung noch durch die Erklärung der Klägerin vom 16.12.2002 abgeändert worden. Es ist daher von einer Wohnungsgröße von 137,15 m² auszugehen. Unerheblich ist, dass diese Größe im Mietvertrag mit dem Zusatz „ca.” versehen worden ist. Bei einer auf zwei Stellen hinter dem Komma angegebenen Wohnungsgröße können geringfügig...