Das Gesetz sieht für die Abmahnung keine besonderen Formvorschriften vor, so dass eine Abmahnung grundsätzlich auch mündlich erfolgen kann. Freilich sollte der Vermieter bzw. der Verwalter im Fall der mündlichen Abmahnung unbedingt einen Zeugen hinzuziehen. Im (Räumungs-)Prozess trägt nämlich der Vermieter die Beweislast dafür, dass eine Abmahnung erfolgt ist. Weiter sollte er sich von dem Zeugen schriftlich bestätigen lassen, dass abgemahnt wurde.
Was ist zu tun im Fall mündlicher Abmahnungen?
- Der Vermieter oder sein Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten handeln.
- Vermieter bzw. Verwalter fertigen ein Schreiben, in dem der Zeuge bestätigt, dass eine Abmahnung erfolgt ist und welchen Inhalt sie hatte.
- Vermieter bzw. Verwalter sprechen im Beisein des Zeugen die Abmahnung gegenüber dem Mieter aus.
- Vermieter bzw. Verwalter lassen sich die vorgefertigte Bestätigung vom Zeugen unterzeichnen.
Die schriftliche Bestätigung des Zeugen ist vor dem Hintergrund wichtig, als dieser durchaus im Laufe des weiteren Mietverhältnisses "das Lager wechseln" könnte und nunmehr mit dem abgemahnten Mieter sympathisiert. Ein derartiges Szenario kann insbesondere dann drohen, wenn es sich bei dem Zeugen um einen anderen Mieter handelt und es in der Folgezeit ggf. zu Problemen mit eben diesem Mieter kommt.
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