§ 8 Sachenrecht / b) Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB)

Rz. 53

Die Grundschuld ist im Gesetz wie angedeutet räumlich erst "nach" der Hypothek geregelt. Die §§ 1191 ff. BGB enthalten dabei betreffend die Grundschuld nur wenige Spezialvorschriften, so z.B. dass das Grundschuldkapital erst nach vorgängiger Kündigung fällig wird und dass eine Grundschuld auch für den Eigentümer selbst bestellt werden kann. Im Übrigen sind auf die Grundschuld gem. § 1192 Abs. 1 BGB a.E. eine ganze Reihe der Regelungen des Hypothekenrechts "entsprechend" anwendbar. Wie bereits bei der Hypothek erläutert, hat die Grundschuld die Hypothek in der Kreditpraxis aber immer mehr verdrängt. Das hängt insbesondere damit zusammen, dass die Grundschuld anders als die Hypothek gerade nicht streng akzessorisch ist, also in ihrem Bestand und ihrer jeweiligen Höhe gerade nicht von der zu sichernden schuldrechtlichen Forderung abhängt. Die fehlende Akzessorietät der Grundschuld ergibt sich u.a. aus der Formulierung von § 1192 Abs. 1 BGB a.E., wonach sinngemäß auf die Grundschuld nur diejenigen für die Hypothek geltenden Vorschriften Anwendung finden, die sich nicht aus der Akzessorietät der Hypothek erklären.

Rz. 54

Die fehlende Akzessorietät der Grundschuld hat vielfältige Auswirkungen: Hat bspw. der Eigentümer, der auch zugleich der persönliche Schuldner des durch die Grundschuld gesicherten Darlehens ist (Normalfall), das Darlehen von 100.000,00 EUR mittlerweile zur Hälfte, also in Höhe von 50.000,00 EUR zurückgezahlt, geht die Grundschuld anders als die Hypothek in dieser Höhe nicht auf den Eigentümer kraft Gesetzes über. Vielmehr hat der Gläubiger weiterhin eine Grundschuld über 100.000,00 EUR. An dieser Rechtslage ändert sich sogar bei vollständiger Rückzahlung des Darlehenskapitals durch den Eigentümer, der zugleich persönlicher Schuldner ist, nichts. Der Gläubiger bleibt weiterhin unverändert Grundschuldinhaber. Zwischen dem Eigentümer und dem Gläubiger wird allerdings regelmäßig in der Vereinbarung über die Modalitäten der Darlehensgewährung und Absicherung durch eine Grundschuld vereinbart, was mit der Grundschuld bei vollständiger Darlehensrückzahlung zu geschehen hat, sog. Sicherungsabrede. Regelmäßig wird vereinbart, dass nach Rückzahlung der gesamten, durch die Grundschuld abgesicherten Forderung (es können auch mehrere Forderungen sein) der Gläubiger nach Wahl des Eigentümers diesem entweder die Grundschuld durch Abtretung zu übertragen (aus der Fremdgrundschuld wird dann eine sog. Eigentümergrundschuld) oder aber dem Eigentümer eine zur Löschung der Grundschuld erforderliche Löschungsbewilligung in unterschriftsbeglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO) auszuhändigen hat, mit der der Eigentümer dann die Löschung der Grundschuld im Grundbuch erreichen kann.

Rz. 55

Die Briefgrundschuld kann gem. §§ 1192, 1154 Abs. 1 (analog), 413, 398 BGB durch Einigung über die Übertragung sowie schriftliche Abtretungserklärung nebst Aushändigung des Grundschuldbriefes übertragen werden, während die Übertragung der Buchgrundschuld wie die der Buchhypothek gem. §§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 3, 873 Abs. 1 durch Einigung und Eintragung im Grundbuch erfolgt. Soll außer der Grundschuld auch die von ihr nach der Sicherungsabrede abgesicherte schuldrechtliche Forderung auf den Dritten übertragen werden, muss diesbezüglich gesondert ein Abtretungsvertrag gem. § 398 BGB geschlossen werden. Möchte der Gläubiger also Forderung und Sicherungsrecht zusammen auf einen Dritten übertragen, sind bei der Grundschuld rechtlich zwei Übertragungsverträge erforderlich, während bei der Hypothek nur eine Abtretung der gesicherten Forderung erfolgt und die akzessorische Hypothek dann kraft Gesetzes mit übergeht.

Rz. 56

Die Grundschuld hat aber nicht nur für den Sicherungsnehmer, der bis zum Schluss zu 100 % der Ursprungsforderung gesichert bleibt, sondern auch für den Eigentümer und Darlehensschuldner (Sicherungsgeber) Vorteile gegenüber der Hypothek. So kann der Eigentümer bspw. jederzeit formlos mit dem Kreditgeber die sog. Sicherungsabrede ändern und eine neue Vereinbarung darüber treffen, welche Kredite zukünftig durch die Grundschuld gesichert werden sollen. Es bedarf hier also nicht jeweils der u.a. mit Kosten (Notar und Grundbuchamt) verbundenen Bestellung weiterer Hypotheken.

Rz. 57

Wenn mehr als eine Immobilie durch ein und dieselbe Grundschuld belastet wird, was gar nicht so selten vorkommt, handelt es sich im Rechtssinne um eine Gesamtgrundschuld (geht natürlich auch bei einer Hypothek, dann Gesamthypothek). Das können auch zwei oder mehr Immobilien in unterschiedlichen Städten sein oder aber zwei Flurstücke, die nebeneinander liegen und im Grundbuch jeweils unter einer eigenständigen lfd. Nummer des Bestandsverzeichnisses (Spalte 1) notiert sind.