§ 31 Miete und Pacht / III. Abmahnung des Mieters wegen vertragswidrigen Gebrauchs oder Vertragsverletzung

1. Typischer Sachverhalt

Rz. 56

Der Vermieter erlangt Kenntnis davon, dass die Mieterin die vermietete Wohnung nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise nutzt, sondern dort einen Gewerbebetrieb mit Publikumsverkehr betreibt oder die Wohnung einem Dritten überlassen hat.

2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 57

Gem. § 543 BGB steht dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grunde zu, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein solcher wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt^[91] oder der Mieter mit der Mietzahlung im Verzug ist. Ferner liegt gem. § 569 Abs. 2 BGB ein wichtiger Grund vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.^[92]

Weitere denkbare Fallgestaltung ist das Betreiben eines Gewerbebetriebes, der mit Publikum oder sonstigen Störungen verbunden ist, in einer Wohnung. Gem. § 543 Abs. 3 BGB ist in Fällen, in denen der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, die Kündigung erst nach fruchtlosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt dann nicht, wenn die Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete vorliegt.

[91] Ggf. kann ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untermietererlaubnis bestehen, vgl. BGH v. 11.6.2014 – VIII ZR 349/12.

[92] Vgl. zum Gesamten Kraemer, WuM 2001, 63.

3. Muster: Abmahnschreiben des Vermieters

Rz. 58

Muster 31.8: Abmahnschreiben des Vermieters

Muster 31.8: Abmahnschreiben des Vermieters

Sehr geehrte _____,

wie ich erfahren habe, haben Sie sich als Mieter der von Ihnen angemieteten Wohnung _____ in letzter Zeit vertragswidrig verhalten. Das vertragswidrige Verhalten besteht in Folgendem:

Sie üben in der von Ihnen zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung eine Tätigkeit als sog. Tagesmutter aus. Hierbei werden bis zu sechs Kleinkinder von Ihnen betreut. Die Kinderwagen der von ihnen betreuten Kinder werden im Hausflur abgestellt, zudem kommt es zu Lärmbelästigungen anderer Mitmieter. Auch ist durch das Bringen und Abholen der Kinder ein erheblicher Publikumsverkehr aufgetreten, der ebenfalls zu Störungen und Belästigungen von Mitmietern führt. Mit Ihrer Handlungsweise haben Sie den vertragsgemäßen Gebrauch der von Ihnen zu Wohnzwecken gemieteten Räume bei weitem überschritten.

Ich fordere Sie auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich zu unterlassen. Sollten Sie das gerügte Verhalten gleichwohl fortsetzen, würde ich dies zum Anlass für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nehmen.

(Unterschrift)

4. Muster: Klage auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs

Rz. 59

Muster 31.9: Klage auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs

Muster 31.9: Klage auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs

An das Amtsgericht _____

– Mietabteilung –

_____

Klage

des _____

– Kläger –

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte _____

gegen

Frau _____

– Beklagte –

wegen: Unterlassung

Streitwert: _____ EUR

Namens und Auftrags des Klägers erheben wir

Klage

mit dem Antrag,

1)	die Beklagte zu verurteilen, in der von ihr angemieteten Wohnung _____ die gewerblich ausgeübte Tätigkeit als Tagesmutter zu unterlassen;
2)	der Beklagten anzudrohen, für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000 EUR oder eine Ordnungshaft von bis sechs Monaten gegen sie festzusetzen;
3)	der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen;
4)	das Urteil für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Begründung:

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte ist Mieterin der Wohnung _____. Ausweislich § _____ des Mietvertrages ist der Beklagten die Ausübung der gewerblichen Tätigkeit in der streitgegenständlichen Wohnung untersagt.

Beweis: Vorlage des Mietvertrages

Der Kläger musste feststellen, dass die Beklagte in der streitgegenständlichen Wohnung einer gewerblichen Tätigkeit als sog. "Tagesmutter" dergestalt nachgeht, dass dort bis zu sechs Kinder betreut werden. Die Kinderwagen der von ihr betreuten Kinder hat die Beklagte im Hausflur abgestellt. Durch den Publikumsverkehr beim Bringen und Abholen der Kinder sowie die üblichen Spielgeräusche der Kinder kam es zu Beschwerden der Nachbarn, die dem Kläger gegenüber Mietminderung androhten.

Bewei...