§ 3 Großaufteilung (reines Wohnungseigentum) / II. Erläuterungen

1. Problem

Rz. 82

Üblicherweise stellt sich das Problem der Sicherung weiterer Baumaßnahmen bei Neubauten. Rechtstechnisch geht es aber bei geplanten späteren Ausbauten oder Umbauten (zum Dachausbau vgl. auch unten § 6 Rdn 11 ff.) um dieselben Rechtsfragen. Die Erstreckung von Sondereigentum auf Freiflächen nach der WEG-Reform mit dem anschließenden Bau weiterer Gebäude auf diesen Freiflächen hilft nicht weiter: Die Freifläche hätte aufgrund der späteren Bebauung eine eigenständige wirtschaftliche Bedeutung gegenüber dem Sondereigentum. § 3 Abs. 2 WEG eröffnet daher keine neuen Möglichkeiten der bauabschnittsweisen Errichtung von Mehrhausanlagen.^[70]

[70] Vgl. auch Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 1698.

2. Gestaltungsmöglichkeiten

Rz. 83

Das im Muster vorgestellte Verfahren des "überdimensionalen Miteigentumsanteiles" war früher weit verbreitet, um eine erleichterte Unterteilung von Sondereigentumseinheiten späterer Bauabschnitte zu ermöglichen (vgl. oben Rdn 64 f.).^[71]

[71] Beck'sches Formularbuch/Kreuzer, WEG, S. 29 f., 63.

3. Spätere Unterteilung

Rz. 84

Für die spätere Unterteilung wird lediglich die grundbuchmäßige Buchung der Miteigentumsanteile erleichtert. Im Übrigen bedarf es der Mitwirkung sämtlicher Sondereigentümer; eine vorweggenommene "dingliche Ermächtigung" ist nicht möglich (zur Sicherung der Abgabe entsprechender Erklärungen vgl. oben Rdn 64 f.).

4. Vormerkung

Rz. 85

Zur dinglichen Absicherung kann zwar der Anspruch auf Unterteilung durch Vormerkung gesichert werden.^[72] Problematisch ist insbesondere, dass die Vormerkung zugunsten des Bauträgers Rang vor den Finanzierungsgrundpfandrechten aller Käufer erhalten muss. Sie ist in jedem Grundbuch^[73] einzutragen und später zur Löschung zu bringen; dies ist kostenintensiv, veräußerungs- und belastungsbeeinträchtigend. Keine Bank finanziert ohne ausführliche Erklärung im Range nach einer Vormerkung, manche gar nicht. Das Muster "funktioniert" bestenfalls bei Kleinanlagen. Bei größeren Anlagen ist es zu umständlich und zu kostenintensiv.

[72] Häublein, DNotZ 2000, 453; Röll, ZWE 2000, 446.

[73] Nach der OLG-Rechtsprechung kann eine Vormerkung auf Übertragung von Miteigentumsanteil/Sondereigentum nur an allen Grundbüchern gemeinsam eingetragen werden, vgl. OLG Düsseldorf ZWE 2013, 208 m.w.N. Das ist zwar in dieser Allgemeinheit zweifelhaft (vgl. Elzer, NotBZ 2013, 410; Langhein, notar 2014, 124), im Musterfall aber zur Sicherung des Bauträgers unentbehrlich.